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| 內容簡介： |
本书是《以案释法：民法典100篇》系列的第二册。
來源：香港大書城megBookStore,http://www.megbook.com.hk
本册针对《民法典》物权编，将一条或几条相关内容作为一个专题进行阐释，并附法院裁判案例说明法律规定的适用情形。本书所写不同于学者们的巨著大章，尽量通俗、短小简单，具有以下特点：
第一，简单易懂。用通俗的语言，探求法律条文背后的立法精神和立法原意，并简要介绍每一个概念的来源、汉语解释，以及我国的民商事立法史。每一篇文章都是经过反复修改，严格控制字数，以减轻文章的阅读压力。书中每篇文章都用明白通俗的语言讲出来，204个条文，共撰写了100篇文章。每一篇都独立成篇，并推敲出一个适合于本篇内容的题目，能够一目了然。语言简单，不用或少用学术名词，多举案例，使法律术语不再晦涩难懂，使《民法典》简便易学，能够走心入心。
第二，依法解法。本书内容是依法律规范准确解读，但限于篇幅，有些会以注释的形式在文后标明。
第三，以案说法。我国虽不是案例法国家，但加强案例研究，发挥指导案例的作用，越来越受到重视。作者在写作过程中，检索了大量的案例，以求找到适合的案例。所用案例中，有最高人民法院和最高人民检察院公布的指导案例，也有典型案例，但尽量使用最高人民法院的裁判案例。为了减少文章篇幅，对案情只作简要介绍，引用与文章相关内容的裁判要旨。文中少部分是作者办理的案件，均以符合解读条文为撰写原则。
第四，务实管用。作者融合了自己所读、所学，并结合30年的律师执业实践，对《民法典》物权编进行了解读。在寻找匹配的案例时，也会兼顾阐述一些民商事、行政诉讼法知识和技巧，并附以相关案例，以便读者在遇到类似的纠纷时参酌使用。
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| 關於作者： |
陈启超
河南砥砺律师事务所主任，法律硕士，一级律师。河南省法学会理事、房地产法学研究会常务理事、行政法学研究会常务理事，河南省政协委员，河南省法官检察官遴选委员会委员，郑州市人大常委会法律咨询委员会委员。著有《法治之路：律师视角的思考》、《行政法律师业务案例选编》（主编）、《以案释法：民法典总则编100篇》。荣获全国“五五”普法中期先进个人、2015年河南省优秀律师、2011-2014年度全国优秀律师等称号。
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| 內容試閱：
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前言
（一）
2020年5月28日十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），自2021年1月1日起施行。《民法典》是新中国成立以来第一部，也是目前唯一一部以“法典”命名的法律，是我国社会主义法治建设的重大成果。中共中央总书记习近平在主持中央政治局第二十次集体学习时强调：民法典系统整合了新中国70多年来长期实践形成的民事法律规范，汲取了中华民族5000多年优秀法律文化，借鉴了人类法治文明建设有益成果，是一部体现我国社会主义性质、符合人民利益和愿望、顺应时代发展要求的民法典，是一部体现对生命健康、财产安全、交易便利、生活幸福和人格尊严等各方面权利平等保护的民法典，是一部具有鲜明中国特色、实践特色、时代特色的民法典。习近平总书记强调，民法典要实施好，就必须让民法典走到群众身边、走进群众心里。要广泛开展民法典普法工作，将其作为“十四五”时期普法工作的重点来抓，引导群众认识到民法典既是保护自身权益的法典，也是全体社会成员都必须遵循的规范，养成自觉守法的意识，形成遇事找法的习惯，培养解决问题靠法的意识和能力。
自2020年7月5日开始，笔者结合自己的业务实践，利用业余（业务之余）时间，研读、理解《民法典》条文背后的法律真意，领悟立法精神，撰写《民法典》的解读文章，力求通俗易懂，务实管用。写作时，严格控制文章的篇幅，一般掌握在2500字左右，最长不超过3000字。读者群立足于我朋友圈的一般读者——非法律专业人群，尤其是我服务的企业家客户群体，同时，在法律同行中可参酌交流、研讨。文章写出后，先是发在我的微信公众号“陈启超律师”（cqclawyer）上，并在河南省政协委员“书香政协”读书交流群、河南省法官检察官遴选委员会交流群、中共河南省委法治督察员交流群及部分律师业务交流群里予以交流。想不到很受大家的欢迎，得到了不少点赞、支持，给我以极大的鼓舞。今年初在省政协社会和法制委员会工作会议上，我的“启超说法”栏目被列为知名的普法品牌，得到了省政协领导的表扬；在河南省“八五”普法中期报告中也得到了肯定和表彰。一路坚持下来，目前已撰写了200多篇文章。经过整理、修改和编辑的辛苦付出，于2022年6月在法律出版社出版了《以案释法：民法典总则编100篇》。现在，又整理、修改、出版笔者的《民法典》解读的第二本书《以案释法：民法典物权编100篇（上）》。
“法律需要被信仰。”但信仰是以理解和掌握为基础的。《民法典》的很多内容虽然十分贴近现实生活，但其仍具很强的专业性，渴望了解《民法典》的其实绝大多数是非专业人士，那些卷帙浩繁的法典解读或者注释恐怕只能给他们带来更多的迷惑，使他们望而生畏，不敢亲而近之。怎样才能让社会大众、普通读者都能了解《民法典》，实现习近平总书记提出的“让民法典走到群众身边、走进群众心里”的目标，那就要让我们的解读通俗易懂、务实管用。我国“八五”普法的主要目标是：“公民对法律法规的知晓度、法治精神的认同度、法治实践的参与度显著提高，全社会尊法学法守法用法的自觉性和主动性显著增强。”在普法、培养大众法律信仰方面，律师作为法律职业共同体的重要组成部分，有着不可忽视、不可替代的重要作用。律师参与普法工作，也有着天然的优势和得天独厚的条件。普法是律师的职责和使命。
（二）
笔者在微信公众号上开设的栏目“启超说法”，对自己名字“启超”的解读是：“启迪智慧，超越法律”。有些朋友或读者不解，法律怎么能超越呢？我的回答是：不应仅仅停留在法律条文的表面，而应探求条文背后的真意，并将其应用于我们的法律实践。尤其是律师更应如此，要把自己学到的法律知识应用于业务实践，解决问题，追求正义，最终实现法治，这也是我们法律人的共同目标。这种超越和智慧是相联系的。法律启迪智慧，智慧超越法律。智慧源于经常的积累和学习。我深感自己生性愚钝，故锲而不舍，孜孜以求，不断地读书和学习。不仅要读法律方面的书，并且还读文学、历史、哲学、社会学、经济学等方面的书，这些都是和法律相联系的，因为知识都是相通的，触类旁通就是这个意思！法律是一门实践科学，我们的《民法典》也应该是实践的、经验主义的，同时也有其生活性、易读性和普适性。
关于怎么去解读《民法典》，借用一下“我注六经，六经注我”的说法，不妨叫“我注民法典，民法典注我”。“注”，其本意（用作动词）是用文字解释文意，（用作名字）是解释或说明的文字。扩而大之，就是解读（解释性阅读）的意思。“我注民法典”，即是由“我”来解读，必然是站在“我”的立场（尤其是律师执业的角度），当然正像前面所强调的，必须是一般人、非法律人的立场，否则一般人看不懂，待在“象牙塔”里走不出去，走不到群众身边，也走不进群众心里。再者，也必定带有“我”的主观性，“我”的理解，但这种理解必须限定在现有的法律框架内。“民法典注我”，就是要从《民法典》的立法本意出发，不能随意地解释，以理解《民法典》条文背后的真意，尤其是说明“法律另有规定”的规定，以便在生活中维权或者法律人办案的实践中运用。通过解释性阅读，读出《民法典》的“新意”，而不是人云亦云。不知道笔者所写，是否达到了以上追求，只能交由读者去评判了！
不同于学者们的巨著大章，笔者所写是尽量通俗、短小简单的“小文章”。这些“小文章”有以下特点：
第一，简单易懂。用通俗的语言，探求法律条文背后的立法精神和立法原意，并简要介绍每一个概念的来源、汉语解释，以及我国的民商事法律的立法史。每一篇文章都经过字斟句酌、反复修改，严格控制字数，以减轻读者的阅读压力。商鞅曾说：“法明白易知而必行。”我们解读法律的文章，更应该做到“明白易知”。对于语言通俗到什么程度，我们还可以借用一下对白居易诗的评价。白居易的诗，取材于生活，平易近人，老妪皆懂。北宋后期有传言：“白乐天每作诗，令一老妪解之，问曰解否？妪曰解则录之，不解则易之。故唐末之诗近鄙俚。”诗歌创作尚可如此，法律文章亦当如是。任何专业的东西，都是可以用明白通俗的语言讲出来的。这当是每一个专业人士应具备的能力。笔者不敢说已经达到了这种程度，但起码是一种尝试和努力。笔者所写的解读文章，有时一条写一篇，有时几条写一篇，不平均用墨，《民法典》物权编第一分编、第二分编118个条文，共撰写了100篇文章。每一篇都独立成文，仔细推敲出一个最适合于本篇内容的题目，能够一目了然。语言简单，不用或少用学术名词，多举案例，使法律术语不再晦涩难懂，使《民法典》简便易学，走心入心。
第二，依法解法。理论方面的问题，要简单说；再者要依法解法。不是自说自话，而是要依法律规范、准确解读，靠“法律”去解读法律。如“法律另有规定的除外”“依照（由）法律规定”等，胪列相关情况和相关法律的规定。《民法典》中的相关法律条文也都予以列出，限于篇幅，有些会以注释的形式在文后标明，除去读者查找之烦。顺便说明，本书所引用的法律、法规和司法解释的规定文本为最新文本，更新截止时间为2025年1月1日。
第三，以案说法。我国虽不是案例法国家，但加强案例研究，发挥指导案例的作用，越来越引起审判机关的重视。党的十八届四中全会《关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》明确提出：“加强和规范司法解释和案例指导，统一法律适用标准。”最高人民法院《关于案例指导工作的规定》第7条规定：“最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院在审判类似案例时应当参照。”参照，就是参考、遵照的意思。各级人民法院在审理类似案件时，应当参照适用。自2011年12月20日最高人民法院发布第一批指导性案例，截至2024年12月23日，已经发布了43批、247个指导性案例。为深化司法责任制综合配套改革，健全完善类案检索制度，进一步统一法律适用，最高人民法院还印发了《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，于2020年7月31日起施行。类案检索的范围一般包括：最高人民法院发布的指导性案例；最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案件；本省（自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件；上一级人民法院及本院裁判生效的案件。除指导性案例外，优先检索近三年的案例或者案件；已经在前一顺位中检索到类案的，可以不再进行检索。我在写作过程中，检索了大量的案例，以求找到最适合文章（《民法典》相应条文）的案例，每篇文章至少要有1个案例。本书共选用了135个案例，所用案例均为人民法院裁判案例。为了减少文章篇幅，对案情只作简要介绍，引用与文章内容相关的裁判要旨，其他部分内容从略，有兴趣欲了解案例全部内容的读者，可在中国裁判文书网等平台查阅。
第四，务实管用。无论是条文解读，还是案例编写，均以务实管用为准则。笔者将自己所读、所学，结合30多年的律师执业实践，融入这100篇《民法典》解读文章之中。在寻找最匹配的案例时，也会兼顾一些民商事诉讼（仲裁）、执行和行政诉讼等法律知识和运用技巧，并尽量多找一些案例类型（案由），以便读者在遇到类似的纠纷时参酌使用。本书既可以作为干部普法教材、群众维权工具书，也可作为在校法科学生的参考用书和法官、检察官、律师等法律人办案时的案头手边书。
（三）
《民法典》物权编包括四个分编：第一分编通则、第二分编所有权、第三分编用益物权、第四分编担保物权。本书将物权编第一、二分编的118个条文（第205~322条）写成了100篇的解读文章，在《目录》中有对应的《民法典》条文，便于读者对照使用。对物权编第三、四分编的解读文章，将编入笔者第三本《民法典》解读书（敬请期待）。本书物权编第一分编通则共有三章，每一章的解读文章篇目数量如下：第一章一般规定4篇（第205~208条）；第二章物权的设立、变更、转让和消灭19篇（第209~232条）；第三章物权的保护6篇（第233~239条）。第二分编所有权共有六章，每一章的解读文章篇目数量如下：第四章一般规定6篇（第240~245条）；第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权22篇（第246~270条）；第六章业主的建筑物区分所有权16篇（第271~287条）；第七章相邻关系8篇（第288~296条）；第八章共有9篇（第297~310条）；第九章所有权取得的特别规定10篇（第311~322条）。
我国编纂《民法典》采取“两步走”的工作思路进行：一是在原来《民法通则》的基础上，制定《民法总则》，作为《民法典》的总则编；二是编纂《民法典》的各编，之后再对各编进行整合、完善，加上《民法总则》合并成为《民法典（草案）》。《民法典》物权编，由《物权法》修改而来，共有五个分编、二十章，258条（第205条至第462条），占《民法典》全部条款的1/5，可见其在《民法典》中的重要地位。按照党中央提出的完善产权保护制度，健全“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度的要求，通过《民法典》的编纂，进一步完善了我国的物权法律制度。
物权是最基本的民事权利，是一种财产权利。财产权利包括债权和物权。《民法典》总则编第114条规定：“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第115条规定：“物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”《民法典》物权编第205条规定：“本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。”孟子曰：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”物权法是规定物的归属的，而债权法是规定物的转移、财产流通和交易的法律。古代商鞅曾有一个形象的比喻：“一兔走，百人逐之，非以免可以分为百，由名分之未定也。夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也。”野地里有一只兔子在跑，一百个人在后面追，不是说逮着兔子后把兔子分成一百份每人能拥有一份，而是兔子的所有权还没有确定。然而，在市场上到处都是卖兔子的，盗贼则不敢去偷，这是因为兔子归属是确定的。至于兔子怎么去卖，怎么交易，那就要依据债法（合同法）的规定了。
这里，也简要介绍一下《民法典》物权编的几个立法亮点：
第一，增加了“居住权”的规定。居住权是一种新的用益物权。《民法典》明确规定，居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，居住权不得转让、继承，原则上设立居住权的住宅不得出租等。（第十四章，第366~371条）这些规定体现了居住权的人身性和保障性，满足了人们“居者有其屋”的朴素追求。要签订“居住权合同”，尤其是要约定好居住权期限。比如，老年人再婚后，打算将自己的房屋所有权赠与子女，或者立遗嘱由子女继承，但还想给再婚老伴居住权，就需要与子女签订协议或者让子女作出承诺，以保证再婚老伴享有房屋的居住权。不过，要提醒大家的是，以后买二手房时要注意了，买之前一定要去不动产登记部门查询一下，看要买的房屋有没有居住权登记。
第二，明确规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期。《民法典》第359条虽规定了住宅建设用地使用权期满“自动续期”（70年后住宅用地还可以继续使用，吃了颗“定心丸”），但“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。还有，对非建设住宅用地（如办公楼、门面房等）届满的续期问题，要“依照法律规定办理”。目前还没有这样的规定，要看后续是怎么规定的。
第三，加强了对建筑物业主权利的保护。依据《民法典》第278条规定，对业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决；对表决比例，除“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”和“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意；其他事项则由过半数的业主同意即可。在加强业主权利保护的同时，也增加了业主参与管理的可操作性。第282条还规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”在以前，没有这么明确的法律规定。第281条第2款规定：“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”
第四，新增了添附制度。添附，为加工、附合和混合的总称，是指因加工成为新物，或者因物与物的结合而成为新物。该新物称其为添附物。加工，是就他人之物加以制作、改造而产生新物。附合，是分属于不同所有人的物相互结合而成为新物，包括动产与不动产的附合和动产与动产的附合。前者是动产经与不动产附合后成为不动产的组成部分；后者是动产与动产附合后非经毁损不能分离或者分离所需费用过高，从而成为新物。混合，是分属于不同所有人的动产相互结合而成为新物。《民法典》物权编（第322条）将添附制度作为所有权的取得方式规定下来。尤其是在物的归属上，规定“法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定”。这就明确了将“物尽其用”作为添附情况下标的物所有权归属的确定标准。
第五，增加了土地经营权的规定。“三农”问题关系国计民生。所以说，每年的中央1号文件都是关于“三农”问题的。《民法典》在土地承包经营权部分贯彻了国家“三权分置”的改革成果。第339条明确了土地承包经营权人向他人流转土地经营权的方式，这使得土地承包经营权人可以在继续保有土地承包经营权的基础上，使土地经营权进入市场。第340条明确，土地经营权人可自主开展农业生产经营并取得收益，为农业的规模化、集约化经营提供制度保障。第341条明确，流转期限为5年以上的土地经营权可以向登记机构申请登记，以登记保障土地经营权以及交易安全。我们要注意土地经营权流转合同的签订，明确双方权利义务和争议的解决。此外，为了解决农民融资难、融资贵的问题，在将《物权法》第184条纳入《民法典》第399条时，删除了第2项耕地使用权不得抵押的规定，只规定了“宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权”不得抵押。
第六，扩大担保合同范围的规定。在《担保法》和《物权法》中，确定的物权担保方式较为简单，但实践中不乏“非典型担保”的广泛应用，如融资租赁、所有权保留、保理、以物抵债、让与担保、回购等。这引起了不少有关效力的争议，也导致金融担保创新“畏手畏脚”。《民法典》第388条第1款规定，“其他具有担保功能的合同”亦属于担保合同，扩大了担保合同的范围，为非典型担保合同“正名”，也为解决非典型担保纠纷裁判提供了法律依据。
第七，关于流押、流质的新规定。这主要体现了担保理念的更新。《民法典》第401条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”对于质押，《民法典》第428条亦作了同样的规定。此规定改变了《物权法》对流押、流质绝对禁止的规定，明确了流押、流质条款存在时当事人间对抵押、质押财产的清算义务，既保障了担保物权人的优先受偿权，又保护了弱势债权人的利益，更彰显了当事人的意思自治。
第八，新增动产抵押价款超优先顺位的规定。《民法典》第416条应该是《民法典》所有条款中最晦涩难懂的一条。在浮动抵押中，被抵押的财产处于变动状态，如原材料、半成品有流入流出，流入的原材料、半成品也会进入浮动抵押范畴；但是如果浮动抵押人还没有支付流入财产的对价，流入财产原权利人在10日内就该流入财产设定了抵押权（办理抵押登记）以保证对价的支付，则流入财产的原权利人对该流入财产享有的抵押权优先于浮动抵押权人的抵押权。该规定旨在解决中小企业动产融资时面临的再融资问题。
前言要告诉大家的也就这么多了。由于本人才疏学浅，虽已孜孜以求，但不免错讹百出，还望方家和读者不吝指正！
陈启超
2025年2月
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