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| 編輯推薦： |
【案情回顾】生动有趣的案例揭示生活中隐藏的法律纠纷及隐患
【法理分析】深入剖析法律问题，条分缕析释明法律依据
【知识拓展】触类旁通，延伸讲解相关法律知识
【普法提示】一针见血指出应对方案，提升读者法治素养
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| 內容簡介： |
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全书共有七章，包括搬迁政策、搬迁协议的签订与效力、搬迁利益主体及权利归属、继承案件中搬迁利益的分割与认定、婚姻案件中搬迁利益的分割与认定、回迁安置房屋买卖合同的法律效力以及搬迁补偿合同违约相关法律问题，覆盖了日常生活中常见的搬迁补偿纠纷的大部分类型，按照案情回顾、法理分析、知识拓展、普法提示四个层面，由生活现象的具象到法律关系的抽离、再到相关法律规定的剖析，后进行法律提示，全方位、多角度地呈现搬迁补偿相关法律问题。
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| 關於作者： |
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邵明艳，二级高级法官，北京市首届政法系统优秀人才，现任北京市海淀区人民法院党组书记、院长。
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| 目錄：
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章?搬迁政策类相关法律问题
案例一?
不服搬迁政策方案，是否可以向法院提起民事诉讼？——村民自治领域不属于法院民事诉讼受理范围/ 003
案情回顾/ 003
（一）诉腾退方案侵权，村委会成被告/ 003
（二）村民自治不归法院管，村民终败诉/ 004
法理分析/ 005
（一）民事诉讼的审理范围/ 005
（二）村民自治事项的范围与规制/ 006
（三）搬迁政策的效力是否属于民事诉讼的受理范围/ 008
知识拓展/ 008
（一）乡镇政府侵害村民自治权的情形/ 009
（二）村民委员会侵害村民自治权的情形/ 009
（三）村民（代表）会议侵害村民自治权的情形/ 010
普法提示/ 010
案例二?
农村搬迁背景下，无批示自建房怎么分割？——法院可处理农村无批示所建房屋的居住使用权/ 012
案情回顾/ 012
（一）农村房屋多次翻建均无审批手续/ 012
（二）搬迁在即，无批示自建房分割成难题/ 013
法理分析/ 013
（一）农村房屋所有权的认定/ 013
（二）宅基地范围内未经审批所建的房屋具有使用价值/ 015
知识拓展/ 016
（一）农村房屋建设手续的许可/ 016
（二）农村建房的权属认定条件/ 017
（三）房屋建设审批情况对搬迁补偿标准的影响/ 018
（四）未来的搬迁对于农村房屋权属分割的影响/ 018
普法提示/ 020
第二章?搬迁协议的签订与效力问题
案例一?
未签协议房屋即被拆，如何主张权利？——解析腾退人与被腾退房屋权利人未就安置补偿方案达成协议房屋即被拆除情况下的维权路径/ 023
案情回顾/ 023
（一）安置补偿方案未谈妥房屋即被拆除/ 023
（二）究竟是谁拆除了房屋，原因何在？/ 024
法理分析/ 025
（一）起诉时如何确定被告？/ 025
（二）诉讼请求如何确定？/ 026
知识拓展/ 027
（一）核查是否遗漏必要共同诉讼人/ 027
（二）搬迁协议/安置补偿协议遗漏的房屋共有权利人主张权利的路径/ 029
普法提示/ 030
案例二?
宅基地户主离世，搬迁协议谁能签订？——解析搬迁协议无效的法律情形/ 032
案情回顾/ 032
（一）孤寡老人离世，遗留农村院落/ 032
（二）院落搬迁安置，亲人反目相争/ 032
法理分析/ 033
（一）亲属继承，产权花落谁家？/ 033
（二）无权处分，合同效力几何？/ 035
知识拓展/ 036
（一）合同无效的法定情形/ 036
（二）合同效力的其他瑕疵情况/ 038
（三）《民法典》体系下合同效力的法律适用/ 039
普法提示/ 039
（一）被搬迁人方面/ 040
（二）搬迁单位方面/ 040
案例三?
他人代签的搬迁协议是否有效？——代签搬迁协议或因构成表见代理而有效/ 042
案情回顾/ 042
（一）搬迁协议遭代签，诉至法院求救济/ 042
（二）各方主张矛盾大，协议效力是关键/ 043
法理分析/ 043
（一）代签搬迁协议可能因构成表见代理而有效/ 043
（二）构成表见代理的法律后果/ 045
（三）搬迁利益对于代签搬迁协议效力的影响/ 046
（四）救济途径/ 047
知识拓展/ 047
（一）表见代理的表现形态/ 047
（二）表见代理与无权代理的区别/ 048
（三）村民委员会是否有权代村民签署补偿协议？/ 049
（四）《民法典》实施后的新旧法衔接/ 049
普法提示/ 050
（一）农村搬迁利益大，保障权益要上心/ 050
（二）协议代签不必慌，搬迁利益跑不了/ 050
案例四?
未被确定为安置人口，可否索要周转费？——浅析补偿合同遗漏搬迁利益的基本处理方法/ 052
案情回顾/ 052
（一）一家三口仅有妻子成为安置人口/ 052
（二）丈夫、女儿起诉要求周转费未获支持/ 053
法理分析/ 054
（一）如何确定被腾退人、安置人口以及涉案的搬迁利益？/ 054
（二）丈夫和女儿为何未被认定为安置人口？/ 055
（三）未获得法院支持的原因是什么？丈夫和女儿是否还可以继续维权？/ 055
知识拓展/ 056
（一）为什么会遗漏搬迁利益？/ 056
（二）在签订腾退搬迁补偿合同时遗漏了搬迁利益及主体的，应当如何处理？/ 057
（三）此类案件如何诉讼？诉讼主体是谁？/ 058
（四）如何举证？/ 059
普法提示/ 060
第三章?搬迁利益主体及权利归属问题
案例一?
腾退协议中的共居人员享有哪些搬迁利益——农村搬迁中“共居人”主张回迁安置房屋等搬迁利益获支持/ 063
案情回顾/ 063
（一）村民一家遇搬迁取得四套安置房/ 063
（二）共居人应享有哪些搬迁利益惹争议/ 064
法理分析/ 065
（一）共居人的认定/ 065
（二）共居人的搬迁利益的确认/ 066
知识拓展/ 067
（一）农村腾退中的共居人权利不等同于居住权/ 067
（二）搬迁协议中载明的“共居人”享有哪些具体的搬迁利益？/ 068
普法提示/ 070
案例二?
“空挂户”人员是否有权分割户籍所在地的搬迁利益？——享有优惠购房指标的“空挂户”人员有权获得相应搬迁利益/ 071
案情回顾/ 071
（一）农村房屋遇搬迁获巨额补偿/ 071
（二）外嫁女起诉家人要求分割搬迁补偿/ 072
法理分析/ 073
（一）何为“空挂户”？/ 073
（二）“空挂户”人员是否享有搬迁利益？/ 074
（三）“空挂户”人员是否有权分割各项货币补偿？/ 075
（四）“空挂户”人员是否有权分割安置房？/ 077
知识拓展/ 077
（一）“空挂户”问题探究/ 077
（二）“空挂户”人员是否属于宅基地使用权人？/ 078
普法提示/ 079
案例三?
购买农村房屋是否可以取得搬迁利益？——城镇居民购买农村房，起诉分割搬迁利益获支持/ 081
案情回顾/ 081
（一）城市居民购买农村房，合同被判无效/ 081
（二）购房人诉至法院主张农村房腾退补偿利益/ 082
法理分析/ 083
（一）非本集体经济组织成员购买农村宅基地房屋的合同无效/ 083
（二）合同无效后，腾退补偿利益根据合同双方的过错程度予以分割/ 084
知识拓展/ 086
（一）合同无效后的返还财产/ 086
（二）合同无效后的折价补偿/ 087
（三）合同无效后的损害赔偿/ 088
普法提示/ 088
案例四?
承租期间房屋被搬迁，承租人合法权益受损怎么办？——承租人可就租赁房屋被搬迁所遭受的损失向出租人主张权益/ 090
案情回顾/ 090
（一）外村小伙租用“养殖场”内自建房/ 090
（二）房屋被搬迁，补偿款归属引争议/ 091
法理分析/ 092
（一）李老汉与刘来生之间的《租赁合同》应如何处理？/ 092
（二）刘来生能否要求李老汉赔偿损失、分得搬迁利益？/ 093
知识拓展/ 095
（一）“搬迁款”的常见构成/ 095
（二）租赁关系结束后装饰装修成果的归属问题/ 096
（三）承租房屋面临搬迁时出租人、承租人应如何应对？/ 097
普法提示/ 098
第四章?继承案件中搬迁利益的分割与认定
案例一?
起诉分割巨额遗产，搬迁利益花落谁家？——解析被拆除翻建的宅基地房屋继承中的价值判定和分割方式/ 101
案情回顾/ 101
（一）搬迁利益分配引来亲人反目/ 101
（二）来自被告方的不同看法/ 102
（三）房屋权属上的激烈交锋/ 102
法理分析/ 103
（一）搬迁利益中的遗产析分/ 103
（二）分家另过子女“拿钱不拿房”/ 105
知识拓展/ 105
（一）“房地一体”“一户一宅”和实质公平等原则影响下的宅基地房屋分割/ 105
（二）宅基地房屋“地随房走”的裁判逻辑/ 106
（三）如何判断宅基地房屋的权利人？/ 107
普法提示/ 108
案例二?
兄弟三人共同签署《分家单》，分家析产是否有效？——有效的分家析产应由家庭成员共同参与并协商一致/ 110
案情回顾/ 110
（一）兄弟三人协商签署《分家单》/ 110
（二）父母、姐妹起诉要求确认《分家单》无效/ 111
法理分析/ 112
（一）兄弟三人协商签署的《分家单》是否有效？/ 112
（二）张小龙、张宝龙能否取得《搬迁房屋补偿协议》中所载明的搬迁利益？/ 114
知识拓展/ 114
（一）确定家庭成员，不要“少人”/ 115
（二）厘清家庭财产，不要“漏财”/ 116
（三）协商一致须立字为据，不要“偷懒”/ 117
普法提示/ 118
案例三?
遗嘱处理农村房屋后腾退搬迁利益如何分配？——解析继承农村房屋后腾退搬迁利益分割问题/ 120
案情回顾/ 120
法理分析/ 121
知识拓展/ 123
（一）遗嘱处分农村房屋后，哪些情形会导致遗嘱被认定无效或者不发生法律效力？/ 123
（二）在遗嘱处分房屋后、被继承人死亡前进行房屋的腾退搬迁，其他继承人是否能够要求继承腾退搬迁利益？/ 125
（三）遗嘱将房屋留给一人或数人继承，被继承人死亡后进行的房屋搬迁腾退，腾退搬迁利益如何在继承人中分配？/ 125
（四）城镇居民等非集体经济组织成员能否继承农村房屋？/ 126
（五）非本集体经济组织成员能否通过遗赠的方式获得农村房屋？/ 127
普法提示/ 127
第五章?婚姻案件中搬迁利益的分割与认定
案例一?
一方婚前取得的宅基地遇搬迁时配偶能否享有权利？——解析婚前取得宅基地所涉搬迁利益的分配原则/ 131
案情回顾/ 131
（一）农村夫妻离婚引诉讼/ 131
（二）婚前宅基地搬迁利益如何分配？/ 131
（三）迁户能否获得配偶婚前宅基地的搬迁利益？/ 132
法理分析/ 133
（一）婚姻关系存续期间的个人财产/ 133
（二）迁户后能否对配偶婚前所有的宅基地享有权利？/ 134
（三）婚前宅基地搬迁利益是否为夫妻共同财产？/ 135
知识拓展/ 137
（一）夫妻共有财产的类型/ 137
（二）配偶一方迁户至另一方宅基地，能否享有原有宅基地的搬迁利益？/ 138
（三）《民法典》实施后的新旧法衔接/ 138
普法提示/ 139
（一）夫妻财产很重要，相关法律要知晓/ 139
（二）要分婚前宅基地，需要迁户和贡献/ 139
（三）宅基地很宝贵，放弃它需谨慎/ 140
（四）搬迁利益大，家庭价更高/ 140
案例二?
以“假结婚”方式获取搬迁利益真的万无一失吗？——解析婚前财产协议对搬迁利益分配的影响/ 141
案情回顾/ 141
（一）搬迁在即，被腾退人火速结婚/ 141
（二）搬迁利益确定，夫妻二人离婚/ 142
（三）前妻与母亲对簿公堂讨要搬迁利益/ 142
法理分析/ 143
（一）高桥和刘琳签订的婚前财产协议、离婚协议对分配搬迁利益有何影响？/ 143
（二）高桥和龚小花是什么关系？对搬迁利益分配有何影响？/ 144
（三）其他因素对搬迁的影响/ 145
知识拓展/ 146
（一）搬迁腾退时可能涉及哪些搬迁利益？/ 146
（二）腾退搬迁的利益是如何确定的？/ 146
（三）结婚对获取搬迁利益是否有影响？/ 147
（四）通过“假结婚”获取搬迁利益的风险有哪些？法院是如何处理的？/ 147
普法提示/ 149
案例三?
离婚分割财产时能否直接分割涉他人的搬迁利益？——解析搬迁利益未分割时处理离婚财产的诉讼路径/ 150
案情回顾/ 150
（一）宅基地搬迁，儿媳妇成为安置人口/ 150
（二）儿子、儿媳离婚，儿媳起诉分割搬迁利益/ 151
法理分析/ 152
（一）财产涉他人利益，离婚案中难处理/ 152
（二）分家析产解难题，析清份额定纷争/ 153
知识拓展/ 154
普法提示/ 155
（一）古板观念要不得，调解优先解难题/ 155
（二）法律条文要知道，莫当“法盲”坏大事/ 156
（三）以下几点要牢记，才能维护好权益/ 156
案例四?
离婚时，夫妻一方可否依据搬迁时享受的优惠购房面积分割利益？——解析优惠购房面积的财产属性及分割方法/ 158
案情回顾/ 158
（一）家遇搬迁，老婆怀孕，双喜临门/ 158
（二）夫妻缘尽，因搬迁利益对簿公堂/ 159
法理分析/ 160
（一）张燕享有的优惠购房指标，是否属于一种腾退搬迁利益？/ 160
（二）张燕作为享有优惠购房面积的安置人口，享有的腾退搬迁利益是什么，如何进行分割？/ 161
知识拓展/ 162
（一）货币搬迁政策下享有优惠购房面积的安置人可取得的搬迁利益/ 162
（二）非货币搬迁政策下获得优惠购房面积的安置人可取得的腾退搬迁利益/ 163
（三）如何处理腾退搬迁协议中预留优惠购房面积的胎儿利益？/ 164
普法提示/ 165
第六章?回迁安置房屋买卖合同的法律效力问题
案例一?
买卖“小产权”回迁安置房屋，合同是否有效？——解析“小产权”回迁安置房屋买卖合同的效力及责任认定问题/ 169
案情回顾/ 169
（一）购买搬迁安置房屋却被他人装修入住/ 169
（二）房屋被占之隐情/ 169
（三）买卖“小产权”安置房屋合同无效、返还房款/ 170
法理分析/ 170
（一）“小产权”回迁安置房屋买卖合同的效力/ 170
（二）买卖双方的责任认定/ 173
知识拓展/ 175
（一）“小产权”房屋的概念及分类/ 175
（二）不同类型的“小产权”房屋权属纠纷的处理原则/ 176
（三）不同类型的“小产权”房屋买卖合同效力认定的不同处理原则/ 177
（四）《合同法》《物权法》中相关法律规定与《民法典》有关条文的对比/ 177
普法提示/ 178
案例二?
业主配偶声称不知情，房屋买卖合同是否有效？——无权处分和恶意串通对合同效力的影响/ 180
案情回顾/ 180
法理分析/ 182
（一）恶意串通是合同无效的法定情形/ 182
（二）无权处分不影响买卖合同的效力/ 184
知识拓展/ 185
（一）无权处分与合同效力/ 185
（二）夫妻共同财产与夫妻对财产的处分权/ 186
普法提示/ 188
第七章?搬迁补偿合同违约相关法律问题
案例?
开发商迟延交付安置房，能否要求违约赔偿？——搬迁人不履行合同义务应承担违约责任/ 193
案情回顾/ 193
法理分析/ 194
（一）合同的效力问题/ 194
（二）商住两用型房屋租金损失的计算问题/ 196
（三）搬家及房租损失的赔偿问题/ 196
知识拓展/ 197
（一）违约责任的承担形式/ 197
（二）搬迁补偿合同中常见的违约类型及处理思路/ 198
（三）签订搬迁补偿合同中的注意事项/ 201
普法提示/ 202
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| 內容試閱：
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长期以来，农村搬迁[1]及利益分配一直是农民群众关心的焦点问题之一。依法有序开展农村搬迁工作、依法依规补偿农村搬迁利益不仅与每一名农民群众的自身利益息息相关，更是打造和谐、稳定新农村的重要影响因素。然而必须看到的是，现阶段农村搬迁工作还存在很多不足。如何规范搬迁行为的合法性、如何依法维护搬迁腾退过程中的合法权益，均需要搬迁腾退参与各方人员，加强农村搬迁方面的法律知识的学习。
为进一步满足社会公众的普法需求，北京市海淀区人民法院组织了多名一线审判人员，汇总出近年来司法实务中与农村搬迁问题相关的热点问题，精选出20篇典型案例，讲述每一个案例背后的故事。通过以案释法的方式，讲解这一领域常见的法律问题，规范自身言行，加强法律风险的识别与防范。
全书共分七个篇章，分别为“搬迁政策类相关法律问题”“搬迁协议的签订与效力问题”“搬迁利益主体及权利归属问题”“继承案件中搬迁利益的分割与认定”“婚姻案件中搬迁利益的分割与认定”“回迁安置房屋买卖合同的法律效力问题”“搬迁补偿合同违约相关法律问题”，立足七个维度，剖析农村搬迁过程中各个环节的法律风险。全书以讲述法律故事的方式将案件事实娓娓道来，在兼具可读性的同时致力于探究当事人争议焦点背后的法理基础。与此同时，以农村搬迁为支点，就案例中所涉与农村搬迁实务息息相关的法律知识点进行拓展，限度地实现以点带面，为大家呈现出每一个案例裁判的法律基础，进而增加本书的实用价值。希望通过该书的出版，能够带广大读者朋友一起走进农村搬迁实务，为正在开展中的农村搬迁单位及村民提供一本搬迁法律知识工具书。希望这本“农村搬迁”定制版法律读本在广大读者朋友们的手中可以变成答疑解惑的“朋友”，成为大家在农村搬迁的各个环节中值得信赖的行为指南，真正实现本书的社会价值。
受限于参考文献及搜集案例的有限性，编写过程中难免存在疏漏，在此恳请广大读者朋友们批评指正。
[1] 编者注：本书中的“搬迁”包含“拆迁”含义。
《搬迁补偿纠纷典型案例解析》编委会
2021年11月
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