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| 內容簡介： |
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本书主要由两部分组成：一是对近年来土地管理法律制度改革中出现的诸多重大前沿法律问题的研究与分析；二是在《民法典》出台，特别是在土地改革的背景下，对房地产开发、收购等相关法律问题的总结和分析。
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| 關於作者： |
王秋瑞
2005年毕业于武汉大学法学院，获国际法学硕士学位。2006年起， 王秋瑞在上海开始执业律师生涯至今。王秋瑞律师先后执业于上海市邦信阳律师事务所、上海市锦天城律师事务所等知名律师事务所。执业以来，王秋瑞律师为一批全球知名跨国公司提供了房地产等领域的诉讼、仲裁和非诉讼等全方位专业法律服务，获得广泛认可和赞许。同时，王秋瑞律师笔耕不辍，在《澎湃新闻》《东方早报》等媒体发表专业法律文章数十篇。
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| 目錄：
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章 土地管理法改革动向
节 居住用地的政府垄断真的要终结了吗？
第二节 集体经营性建设用地入市的六个具体问题
第三节 中央一号文件“放活”宅基地的法律问题及破解
第四节 土地要素市场化改革，这些配套措施很重要
第五节 用地审批权改革既要“刀刃向内”也要“刀把朝外”
第六节 完善土地二级市场规则需要进一步厘清的五个问题
第七节 地下车位确权登记意见对现行土地法的发展与挑战
第二章 土地出让实务要点
节 如何签订土地出让合同
第二节 企业拿地要务：认清土地性质、土地用途
第三节 出让、划拨、租赁、作价出资入股的区别及注意事项
第四节 招拍挂并非选择，协议出让仍有合法应用空间
第五节 土地证并非地块合法的终极证明
第六节 招拍挂“避坑”指南
第七节 应该招拍挂、未招拍挂的协议出让合同，有没有效？
第八节 农用地转用与供地方案审批瑕疵对出让合同效力的影响
第九节 未经上级政府审批，是否导致出让合同无效？
第十节 房地产项目报建手续概览
第十一节 招拍挂程序及应注意的问题
第十二节 协议出让程序及应注意的问题
第十三节 原划拨、承租土地使用权人办理协议出让程序及注意事项
第十四节 划拨土地使用权转让主要法律程序
第十五节 改变土地用途及其他土地使用条件基本程序
第十六节 土地开发整理奖励性政策评析与建议
第三章 地产兼并收购操作要领
节 如何实际操作一个房地产收购项目——以某大型房地产收购项目为例
第二节 “”资金断裂房企法律指南
第三节 连锁酒店开发过程中的法律风险及其应对
第四节 划拨土地上的房屋能买吗？
第五节 “空地转让”合同效力法律分析
第六节 限贷限购，法律天平倾向哪边
第七节 房地产转让交易税费
第八节 工业房地产转让合同中应注意的法律问题
第九节 房地产转让过程中受让人应注意的法律问题
第十节 厂房租赁的特殊性以及疫情对不可抗力条款提出的新要求
第四章 地产公司运营相关法律问题
节 从证监会反馈意见，谈一谈土地合规对资本运作的重大影响
第二节 既有多层住宅电梯加装及其对物业地产公司的新要求
第三节 公司章程中的七大要点
第四节 地产公司僵局、股权纠纷及其解决经验
第五节 股权激励、晋商身股、虚拟股权及其在地产公司的应用
第六节 假印章、假决议，由此签订的房地产抵押合同效力如何？
第七节 地产经销代理公司股权质押的法律注意事项
第八节 地产公司参与私募基金应注意规避的刑事风险
第九节 地产公司理财遭遇“爆雷”，如何运用《全国法院民商事审判工作会议纪要》维权
第十节 地产APP应如何在信息安全、用户信息所有权之下起舞
第十一节 地产APP若“大数据杀熟”，是否违法？
第十二节 “个人破产制度”试水及其对地产行业的潜在影响
第十三节 《深圳个人破产条例》的突破及地产界由此面临的隐患
第五章 地产疑难案例解析
案例1 未经过户，银行直接处置抵债房地产的合同是否有效？
案例2 划拨用地建房出租用于商业的法律后果及其处理原则
案例3 农村集体组织出地开发商出钱“合股经营”房产是否合法？
案例4 未完成农用地转用的出让合同有效吗?
案例5 土地招拍挂竞价成功后能否以规划等问题为由退地？
案例6 不良资产拍卖中划拨土地的法律风险
案例7 “过桥贷款”在股权转让项目中的运用
案例8 工业厂房“一房二卖”适用“退一赔一”吗？
后 记
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| 內容試閱：
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序
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行。该法的通过与施行，无疑是中国法治史上的大事。
《民法典》第二编“物权”第三分编“用益物权”，特别是其中的第十二章“建设用地使用权”，在更高的层面上规定了我国土地使用权制度，并归纳、吸收了土地管理法律制度的发展成果。
土地管理法律制度的改革与发展，在《民法典》中有所体现。但是，更多、更鲜活的土地管理法律制度律法规，存在于大量司法解释、行政法规、规章，甚至大量行政规范之中。
自1986年《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）制定以来，该法经过了多次修改。与此过程大概相当的是，约自20世纪90年代以来，中国房地产业开启了波澜壮阔的改革与发展，中国房地产法经历了令人目不暇接的变革，中国房地产法律实务也进行了并正在进行着复杂而深刻的演进。
房地产，由土地与房屋等地上建筑组成。从成本角度来说，房地产开发的主要成本，一部分是建设成本，另一部分则是土地使用权取得成本。其中，后者是主要的成本。
从升值角度来看，房屋等建筑物的建筑安装成本相对较低，且一旦取得便存在折旧问题，建筑安装价值必然日益减少。虽然土地出让金相对较高，并存在土地使用出让年限日益减少问题，但土地使用权的价值事实上不存在折旧问题，且随经济发展而不断快速增值。
因此，土地管理法律制度律法规的制定和修改，直接影响到土地使用权的供应与取得，进而根本性影响房地产的发展方向。
在这场影响深刻的房地产改革大潮中，笔者有幸长期而深入地参与其中。多年来，笔者经手了诸多房地产法律实务，领域广泛涉及土地使用权、房地产开发建设、房地产转让收购、房地产企业融资与运营，以及相关诉讼与仲裁。显然，土地是房地产业务的基础和运营起点，同时也是房地产业务的关键点。因此，即使土地管理法律制度及其相关法律法规进行再为细小的修改，也会迅速导致房地产实务的深刻变革。
所有这些法律法规的变化，均受到房地产业界乃至社会各界的广泛关注，有些更是形成社会热点。对诸多此类热点问题，笔者及时进行了分析和讨论。有些学习研究成果，已于权威媒体发表。在这些文章中，除有对有关法律法规或社会现象的讨论与分析之外，更有对房地产法律实务的总结和反思。这些分析与探讨，对房地产理论与实务，或有参考价值和借鉴意义。
同时，房地产业务涉及广泛，房地产法律实务也纷繁复杂。房地产法律法规的变化，必然影响并渗透到房地产法律业务的方方面面。有的需要对原有业务模式做出修改或调整，有的则需要重新设计或新建业务模式。
本书主要由两部分组成：一是对近年来土地管理法律制度改革中出现的诸多重大前沿法律问题的研究与分析；二是在《民法典》出台，特别是在土地改革的背景下，对房地产开发、收购等相关法律问题的总结和分析。
后，值此拙作付梓之际，特别感谢“澎湃新闻”“澎湃研究所”责任编辑李旭先生，以及“财经”等专业媒体。得益于专业媒体的约稿，令笔者有机会对房地产热点法律问题及时进行追踪、分析和总结。同时，这也让拙作的成书，具备了坚实的基础，并终呈现在诸君面前。
希望拙作，可以为中国房地产法律实务有所助益。
王秋瑞
二〇二一年
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