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《城市更新法律实务——拆除重建类城市更新操作指引》系北京德恒深圳律师事务所房地产及基础设施部基于自身丰富的实务操作经验与扎实的理论功底，围绕拆除重建类城市更新操作各流程的关键问题进行的深度研究。全书内容紧跟深圳市城市更新政策的变化，凝聚了作者团队多年在城市更新相关法律工作中的经验与智慧，在法律实务操作与理论探讨，上兼具重要的参考价值。
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| 內容簡介： |
近年来，城市更新作为全球各个中心城市发展研究的全新热点之一,在世界范围内引起了广泛讨论。城市更新距今已有二百多年的历史，它的发展经历了从非理性更新到理性更新的变化，从单纯强调城市物质环境改善、推倒重建的“形体规划”思想，发展到以“人本主义”“可持续发展”为目标的追求城市整体环境提升的思路。
本书系北京德恒（深圳）律师事务所房地产及基础设施部基于自身丰富的实务操作经验与扎实的理论功底，围绕拆除重建类城市更新操作各流程的关键问题进行的深度研究。全书内容紧跟深圳市城市更新政策的变化，凝聚了作者团队多年在城市更新相关法律工作中的经验与智慧，在法律实务操作与理论探讨上兼具重要的参考价值。
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| 關於作者： |
李建华，北京德恒深圳律师事务所高级合伙人。自1999年以来，多次参与民建深圳市委、广东省委和中央多项重大提案的起草，并主持了民建中央和民建市委的数项重大课题，为深圳市、广东省和中央立法决策作出了突出的贡献。目前著有《法律前沿》《房地产诉讼谋略与非诉技巧》等多部作品，在《中国法学》《广东行政学院学报》《广东律师》等杂志上发表了论文三十余篇。
查晓斌，北京德恒深圳律师事务所高级合伙人。曾任职于深圳市住房和建设局，从事立法与行政执法工作。执笔起草了《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》《深圳经济特区建设监理条例》等多部法规、规章草案，为深圳市地铁四号线等重大项目提供了法律服务。
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| 目錄：
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**章总论001
**节.城市更新的法律概念 001
一、城市更新的法律含义 001
二、城市更新概念在深圳市的发展过程 005
第二节深圳市城市 化进程与土地规划管理政策历史沿革 008
一、深圳市城市化的历史概述008
二、深圳市土地规划管理政策沿革 016
第三节拆除重 建类城市更新项目主体间法律关系总述 038
城市更新中的法律关系简析 038
二、拆除重建类城市更新中的行政法律关系1 039
三、拆除重建类城市更新中的民事法律关系1044
第四节深圳市城市更新法规政策概况048
一、《更新办法》及《更新办法实施细则》 048
二、深圳市现行棚户区改造政策简介 052
三、对完善深圳市城市更新立法的思考和建议060
第五节城市更新 与依法行政 071
一、城市更新行政决策法治化 071
二、城市更新行政审批合规化的基本要求 073
三、城市更新政府行政处罚合法化 078
第二章拆除重建类城市更新-般程序概要 083
**节城市更新单元计划审批 083
一、更新单元计划申报应符合的申报情形 083
二、更新单元计划申报要划定拆除范围084
三、更新单元计划的申报要有明确的申报主体 086
四、更新单元计划申报要有符合条件的更新意愿 087
五、更新单元计划申报应有明确的更新方向及符合规定的开发强度 088
六、城市更新单元计划的审批程序 088
七、已批准的更新单元计划的效力 093
八、更新单元计划的调整程序 093
九、更新单元计划的调出程序 094
十、相关问题探讨 095
第二节土地、 建筑物权属认定 097
一、土地、建筑物权属认定的含义 097
二、土地、建筑物权属认定程序 098
三、救济问题 098
第三节土地信息核查 100
一、土地信息核查的含义 100
二、土地信息核查程序 101
三、救济问题 101
第四节历史用地处置 102
一、历史用地处置的含义 102
二、历史用地处置程序 103
三、救济问题 104
第五节城市更新单元规划申批 105
一、编制更新单元规划 105
二、更新单元规划审批程序 106
三、城市更新单元规划的效力 108
四、已批准的城市更新单元规划是否具有可诉性 109
第六节实施 主体确认 110
一、单一主体的形成方式1 110
二、实施主体的确认112.
第七节建筑物拆除 及房地产权属证书注销 114
一、建筑物拆除的流程 115
二、房地产权属证书注销 116
第八节项目用地审批 118
一、用地审批 118
二、报批程序及材料要求 119
三、贡献用地移交人库 119
四、土地使用权出让 120
五、地价计收 120
第九节更新项目报建 121
一、建设工程规划许可 121
二、建设工程施工许可 121
三、项目报建第三方服务 122
四、开发建设 122
第十节城市更新项目监管 122
一、履约监管 123
二、保障性住房的配建与交付 123
三、城市基础设施、公共服务设施及配套设施的建设与移交124
四、产业监管 125
五、资金监管 126
第十一节项目竣工验收 1 127
一、规划验收 127
二、竣工验收备案 127
三、预售128
第十二节不动产权属登记 128
第三章城市更新项目实施的重点法律问题 129
**节土地及建筑物核查处理 129
一、历史遗留违法用地处理 129
二、特殊用地处理 131
三、历史遗留违法建筑处理 138
四、土地及建筑物核查汇总 144
五、建筑物拆除与不动产权属证书注销 149
第二节集体用地交易监管 152
一、市、区集体用地交易监管政策梳理 153
二、集体用地交易监管过程中的民主决策程序 166
三、结语173
第三节搬迁安置补偿 174
一、搬迁补偿前期调查准备 174
二、搬迁补偿策略和补偿方案制订 182
三、搬迁补偿安置谈判和“钉子户”问题的应对 190
四、《搬迁补偿安置协议》的重点条款解析 193
五、《搬迁补偿安置协议》的履行及违约救济 198
六、搬迁补偿安置工作的制度性缺失和完善建议203
第四章城市更新项目并购 211
**节城市更新项目并购概述 211
一、并购211
二、房地产项目并购一般模式 211
三、城市更新语境下的并购 221
第二节城市更新项目并购模式 222
一、城市更新股权并购模式 223
二、城市更新项目资产并购模式 225
三、城市更新项目权益并购模式 227
第三节城市更新并购尽职调查 228
一、不同并购模式下尽职调查的侧重点 229
二、调查项目用地及地上建筑物现状 230
三、调查拟并购城市更新项目的申报及审批情况239
四、调查项目搬迁补偿安置情况 241
五、调查项目相关合作协议的签署及履行情况244
六、调查目标公司情况245
七、其他需要调查的内容 246
第四节城市更新项 目并购与合作法律文件设计 246
一、资产并购模式下的合同条款设置 247
二、股权并购模式下的合同条款设置1 250
三、权益并购模式下的合同条款设置 253
第五章城市更新项目 融资之法律问题研究 256
**节城市更新项目融资概述 256
一、概述256
二、城市更新项目融资的主要特征256
三、城市更新资产端中的参与主体及法律关系分析 258
四、城市更新资产端主要环节的法律意义 265
五、对现有城市更新模式中权利权力变动的思考 266
六、城市更新项目融资中的常见问题及应对 268 .
第二节融资路径之信托计划 270
一、案例背景 271
二、交易流程及交易要素 271
三、交易结构设计和交易流程分析 272
四、重点法律问题 274
五、风控提示及防范建议 276
第三节融资路径之 私募基金 277
一、案例基本情况及交易结构 278
二、重点法律问题 279
三、风险提示及防范建议 283
第四节融资增信措施之委托代建 284
一、案例基本情况 285
二、交易结构设计和交易流程分析 285
三、重点法律问题 287
四、风险提示及防范建议 293
第五节融资增 信措施之非典型担保 293
一、案例基本情况 294
二、交易结构图1294
三、重点法律问题 295
四、风险提示及防范建议 303
第六节融资增 信措施之跨境担保 303
案例基本情况303.
二、交易结构及流程分析 304
三、重点法律问题 304
四、风险提示及防范建议 309
第七节融资资 金退出路径分析 310
一、退出路径概述 310
二、交易结构 310
三、重点法律问题 311
四、风险提示及防范建议 315
第八节投后管理 和风险处置 316
一、监管环境变化对交易结构的影响 316
二、融资人的实际控制人变更对履约能力的影响 316
三、城市更新融资中债权违约的风险管理 317
四、抵押物的持续管理及追加增信措施318
五、履约沟通的沟通记录管理 319
六、提前从诉讼角度审视项目风险319
第六章城市更新争议的解决 321
**节城市更新争议概述 321
一、城市更新争议的概念 321
二、城市更新争议的种类 321
第二节城市更新争议的现状 及趋势 322
一、城市更新争议的现状与特征 322
二、城市更新争议发展趋势 325
第三节引发城市更新争议的主要原因 328
一、项目原权利人违约 328
二、项目公司股权转让合同中税负条款约定不明329
三、交易文件瑕疵 331
四、无法形成单一主体 332
五、购置无证房产盲目进行城市更新 334
六、项目公司转让过程中隐藏债务未充分披露 335
七、政府未子审批或审批结果未达合同目的 336
八、搬迁谈判陷入长期困局 337
九、开发商批量购买拟更新区城非流通房产338
第四节常 见城市更新争议类型及裁判要旨 339
一、合同效力纠纷 339
二、违约纠纷 342
三、确权纠纷 359
四、房屋搬迁补偿安置纠纷 365
五、房屋租赁纠纷 370
后记373
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序
城市更新，作为一个全新的城市发展模式，起源于20世纪初的欧洲；而在中国的兴起，则是近二三十年的事情。随着中国工业化、城市化进程的推进，各地城区尤其是核心城区土地供需矛盾不断加剧，各地政府陆续推进旨在优化老旧城区土地利用的各类城市更新政策。尽管国内不同的地区赋予城市更新不同的称呼及含义（如有的地方称之为“城市更新”，有的地方称之为“棚户区改造”“三旧改造”，有的地方则将“城市更新”“棚户区改造”两个称谓并行），但从总体趋势看，城市更新已在我国呈燎原之势。据悉，国内已有近三十个省、自治区、直辖市制定了城市更新政策，在某些地区城市更新的投资屡创历史新高，仅以深圳市为例，在2016、2017年度，用于城市更新项目建设投资总额均超过600亿元，深圳可售商品房房源中近50%源于城市更新。
城市更新既不同于普通房地产开发，又不同于普通社区改造和政府公共事务，更不同于寻常的民商事投资，它将政府公共政策、房地产开发建设、民商事投资揉为一体，法律关系呈现出多元性、复杂性。城市更新流程涉及的行政行为通常包括政府的立项、公示、信息公开，土地征收与征用、规划批准与调整，实施主体确认，土地出让，建设工程施工许可，税收征缴，不动产证办理等；就其涵盖的民商事法律关系而论，包括投资、融资、搬迁补偿、项目公司治理、项目公司清算、物业确权等；涉农土地的城市更新还包括更为复杂的历史遗留问题处理、村民股份合作公司治理等。这样一个全新的课题，的确需要从理论到实务给予全方位的关注，需要我们持续地研究。
需要注意的是，近年来一方面城市更新持续繁荣，另一方面城市更新纠纷也令人担忧。这不仅表现在城市更新纠纷的数量大幅攀升，也表现在纠纷的表现形式多种多样，新类型案件不断涌现，诉争标的额巨大，纠纷造成的影响甚广。一些更新项目陷入拆迁困局，长期难以动迁，挫伤了投资人、原权利人的积极性；一些更新项目由于“一地多卖”、原权利人肆意抬高要价导致项目进退两难；一些项目由于投资人资金不到位而停摆；还有一些项目由于地方政府政策反复而无法如期推进。凡此种种，需要法律工作者探求城市更新纠纷的缘由、规律、特点及司法裁判趋势，有效地引导投资人、权利人、政府执法机构及其他城市更新主体增强诚信意识、依法依规更新，并适时采取积极有效的措施，正确应对各类城市更新中的困难、风险和变局，在纠纷中维护自身的权益，将因纠纷而带来的损失减至**。
毋庸讳言，我国目前尚无国家层面城市更新的立法，城市更新活动仍主要依赖地方性政策的调整。虽然地方政策为各地的城市更新提供了各种灵活的模式；但是从长远来看，地方政策因其数量多、变化快、地区差异化显著等特征，并不利于建立城市更新的长效机制，需要在总结各地城市更新经验的基础上，适时建立全国统一的城市更新法律规范。除此之外，城市更新也促使我们有充分的理由审视立法和司法现状，推动相关立法和司法改革。例如，在一些地区的城市更新政策中，确立了政府直接定向对实施主体出让土地的方法，这便突破了城市土地出让既有的“招、拍、挂”模式；又如，在城市更新中，政府公权力的边界到底在哪里？原权利人百分之百同意是否作为城市更新单一权利主体形成的一成不变的标准？另如，针对各地司法机构对同类城市更新纠纷作出的大相径庭的裁判，城市更新是否应有全国统一的司法裁判标准？这些都需要在立法层面结合现有的物权法、土地管理法律、法规和司法体制等进行积极而审慎的思考。
北京德恒（深圳）律师事务所是中国华南地区法律服务市场一支重要的力量，近年来该所房地产及基础设施部深耕城市更新法律实务和理论研究，在深圳乃至全国承接了三百多个城市更新法律服务项目，已成为国内城市更新业绩*好、**秀的法律服务团队之一。2015年，我有幸参加该所与深圳国际仲裁院联合举办的以“城市更新法律理论与实务为主题”的法律论坛，得知他们已在计划编著一本城市更新法律实务方面的专著，今天呈现在大家面前的这本书，正是他们这些年来经验与智慧的总结。细细品味，本书既有政策梳理、作业规范、实务指引，也不缺乏法律工作者对立法、政策的评判与独立思考，刚好回应了我前面的所思所想，十分难得。愿为序。
崔建远
于清华大学明理楼2019年春节
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