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| 編輯推薦： |
中国房产信息集团编著的这本《制胜写字楼》深入浅出，全面总结了写字楼物业的趋势、税费和投资回报率等专业知识，在此基础上，分析了写字楼投资的风险、陷阱以及规避的方法。
本书对全国热点区域的写字楼物业市场进行了全面的分析和总结，帮助投资者对全国的写字楼投资市场进行有效地把握。
本书对各种类型的写字楼物业的投资要点进行了总结，做到了有区别的对待，比如金融中心、会展中心和科技园区等，这样有利于投资者更具体地了解物业的价值。
本书最后部分对投资者在投资写字楼物业过程中经常遇到的困惑进行了解答，有效地帮助了投资者对疑难问题的理解。
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| 內容簡介： |
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国房产信息集团编著的这本《制胜写字楼》全面总结分析了写字楼投资的专业知识、技能。在此基础上，又分别对各种不同客户群使用的写字楼物业进行了分析，如金融中心、会展中心、科技园区还有专业市场中的写字楼。另外，又专门针对各个区域热点的写字楼物业市场进行了详细的分析，如珠三角、长三角和环渤海三大区域。最后，《制胜写字楼》全面解答了一些典型的疑难问题。
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| 目錄：
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序言
第一章苦练投资基本功，淘金写字楼
第一步熟悉写字楼投资常识
一、明确写字楼的3大分类
二、关注写字楼的6大发展趋势
三、知晓影响写字楼投资的3大要素
四、熟悉与写字楼投资相关的税费知识
第二步掌握写字楼投资价值分析10大标准与5大技巧
一、掌握写字楼投资价值评估10大标准
二、掌握写字楼价值投资的5大技巧
第三步清楚写字楼投资的9大误区
误区1：只注重升值空间，不注重租金水平
误区2：忽略对客户群体的分析
误区3：忽略对物业管理公司的分析
误区4：过于看重售价的高低
误区5：忽视了对周围景观的分析
误区6：轻易相信“售后包租”的承诺
误区7：忽视写字楼的综合品质
误区8：忽视了商业运营对写字楼价值的影响
误区9：认为小块面积总价便宜的就好
第四步谨记写字楼投资的7大风险与6大注意事项
一、谨记写字楼投资的7大风险
二、谨记写字楼投资的6大注意事项
第二章精挑细选写字楼。获取最高投资回报
细节一选择最优质的办公区域
一、判断写字楼物业是否处于核心商务区
二、瞄准写字楼所处区域的标志性建筑
三、了解写字楼所处区域的行业特性
四、熟悉写字楼所处区域的档次定位
细节二注重写字楼物业的规划功能
一、注重景观与空间规划：形象会提升价值
二、谨慎选择投资标的：选“熟”慎“生”
三、周边物业出租率：应当掌握的重要一环
四、注重那些具有细分客户群体属性的写字楼
五、注重那些具有强势特征的写字楼
六、知名的写字楼胜过“无名之辈”
七、了解写字楼的物业管理水平
八、清楚写字楼规划中是否具有餐饮配套设施
九、应小心那些业权过度分散的写字楼
细节三控制风险的同时注重租金回报
一、注意规避写字楼的“包租”风险
二、投资者应当考虑到租金下降的风险
三、注重同一区域内写字楼的租金水平
第三章按部就班，写字楼投资“步步为赢”
第一步通过市场考察，初步筛选写字楼物业
一、上海写字楼市场简要分析
二、深圳写字楼市场简要分析
三、北京写字楼市场简要分析
第二步通过项目考察，彻底了解投资标的
一、考察写字楼项目的规划设计
二、考察开发商的商业运营经验
三、考察写字楼物业中的高档设施是否齐全
四、考察物业管理服务水平
第三步确定预期的投资回报率
一、试用租金回报率法确定预期回报率
二、试用内部收益率法确定预期回报率
三、试用简易国际评估法确定预期回报率
四、应用科学方法计算投资回报率
五、谨记投资回报率的临界点位
第四步签署法定有效的购买或出租合同
一、买写字楼应如何签合同
二、出租写字楼如何签合同
第五步投资者验收房屋时应处处留心
一、建筑质量验收的3大要点
二、收房验房时的4大紧急策略
三、验房收房时应注意的4个面积概念
四、专业验房收房12招
第四章谨记“因楼制宜"，区别对待是关键
类型一金融中心
一、金融中心的特点
二、金融中心的投资策略：整购更有优势
三、金融中心投资的注意事项
类型二科技园区
一、科技园区商务写字楼3大特点
二、科技园区写字楼的投资策略：板块划分综合分析
类型三贸易中心
一、贸易中心写字楼3大特点
二、贸易中心的投资策略：注重整体规划功能
类型四购物中心
二、购物中心写字楼投资策略：关注二线城市
二、掌握购物中心写字楼投资的12个关键点
类型五会展中心
一、会展中心写字楼的特点
二、会展中心写字楼投资策略：关注产业环境
第五章准确把握热门区域，写字楼投资很轻松
热点一珠三角区域投资环境分析
一、珠三角写字楼现状：比较具有优势，发展潜力大
二、投资机遇：佛山市空间最大
三、机遇与风险并存：东莞写字楼看起来“便宜”
热点二长三角区域投资环境分析
一、长三角写字楼市场现状
二、长三角区域商业地产发展趋势
三、长三角商业地产机遇与条件
热点三环渤海区域写字楼投资环境分析
一、环渤海区域经济现状
二、“一核、两带、三轴、六区、八链”产业布局
第六章排解投资疑难，制胜写字楼投资
第一类投资基本知识——9大关注问题解答
一、购买写字楼时的注意事项
二、期房合同和现房合同的区别
三、如何鉴别写字楼产权证的真假
四、写字楼租赁合同的注意事项
五、写字楼租赁合同是否有范本可参考
六、租赁写字楼应注意的问题
七、怎么判断写字楼租赁中的危险信号
八、商用公寓和写字楼的区别
九、写字楼的面积公摊问题如何计算
第二类写字楼投资攻略——8大关注问题解答
一、写字楼的“养楼”成本高吗
二、写字楼投资的贷款年限最长只能是10年吗
三、写字楼越高端越有投资价值吗
四、可出售的高端写字楼未来会越来越少吗
五、为何小户型会成为个人写字楼投资主力军
六、写字楼投资回报率不应低于8％
七、写字楼投资更适合保值增值吗
八、写字楼投资的关键是抓住领头羊吗
参考文献
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| 內容試閱：
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清楚写字楼投资的9大误区
误区1：只注重升值空间，不注重租金水平
在投资经验转移的过程中，有些投资者往往将住宅投资的经验运用到写字楼上，依然着重于看写字楼的升值空间，这其实是一个误区。写字楼投资和住宅投资最大的不同就是前者更着重于租金，后者更着重于升值空间。
写字楼着重于租金，主要表现在两方面：一方面，写字楼的租金回报多在7％～8％之间，部分写字楼的租金回报更高达10％-12％，单以租金计算，写字楼有很好的投资回报；第二方面，也是更重要的，就是二手写字楼的买家数量远少于住宅。一般写字楼的主要买家是一些国有企业，其次是一些机构投资者。
一般投资者虽然会购买二手写字楼，但是他们要根据租金来计算购买的价格。租金高的写字楼，价格当然也高，同一区域同质素的两栋写字楼，租金不同，售价也会有非常大的差别。写字楼租金的高低是决定写字楼投资回报的主要因素。
因此，从住宅市场转向写字楼的投资者，在挑选写字楼时，不能过于关注升值空间的大小，更应该全面衡量其租金水平的高低及稳定性。误区2：忽略对客户群体的分析
有些投资者不太注重对写字楼的客户群体的分析，只看租金，轻易听信别人的建议，这其实是很不可取的。
个人投资写字楼时，要看好客户群再进行投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象作为仅次于区位的重要因素之一。因此，建议投资者更应该选择那些最小的租户也需要500～1000平方建筑面积的写字楼，因为这表明入驻这个物业的公司水平相差不大，物业档次比较高，今后可能有较为稳定的租金回报。当然，这同时也要求投资者有很高的支付能力。
误区3：忽略对物业管理公司的分析
不少个人投资者在选择写字楼物业时，往往忽略了对物业管理公司的分析，这也是一个很大的误区。
作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定了某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的情况，没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此，选择投资某个写字楼时，调查物业管理公司的情况亦不容忽视。最好选择国际性的物业管理公司，如香港的许多写字楼都是通过品牌物业管理公司进行资产运营管理实现后期价值的。
误区4：过于看重售价的高低
虽然甲级写字楼售价昂贵，但依然可以投资。有人可能会认为，乙级写字楼的售价低，虽然其租金低些，但总收益还不少。但是，这些投资者一定要注意这样一个事实，即当甲级写字楼租价在不断上涨时，通常乙级写字楼的租价是在下跌的。而且，甲级写字楼和乙级写字楼的土地成本差不多，因此，乙级写字楼的售价也不会下降多少。
当然，这并不是说投资者在进行投资时无须计较售价。无论是甲级写字楼还是乙级写字楼，按最高性价比进行选择毫无疑问都是正确的。
误区5：忽视了对周围景观的分析
写字楼周边景观对其价值有不小的影响。
如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被遮挡，就谈不上什么自然景观了。人工作一段时间后势必疲惫，而楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。写字楼外的自然景观，更可以让人凭栏远眺、心旷神怡，以利于休息养神。
误区6：轻易相信“售后包租"的承诺
“售后包租”是一种房地产和理财产品相结合，收益较高的投资理财产品，精明的投资人是很明白的，目前房地产公司的融资渠道还是比较单一的，售后包租是一种变相的融资渠道，这是一个投资工具。如果在市场看好的情况下，投资写字楼比储蓄的利润要高得多。
但是，投资者需要注意，有包租承诺的写字楼，也并不意味着没有风险，而且其中蕴合的风险可能比没有包租承诺的还要大。因为通常有包租承诺的写字楼物业，都可能存在某些方面的问题，或者是开发商资金不足，或者业权相当分散等，这样很容易导致开发商无法履行“稳赚不赔”的承诺。
误区7：忽视写字楼的综合品质
对于实际使用的企业来说，写字楼的综合品质至关重要。如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯的质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等。因此，投资者需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远、交通不便或交通拥挤地段，那肯定不适合投资。
误区8：忽视了商业运营对写字楼价值的影响
随着写字楼市场的放量，写字楼配套商业面积的比例也大幅上升。与此同时，商业招商难、运营难等问题日益凸显。写字楼商业运营的好坏对整个项目的形象和投资价值的影响至关重要。
如今，新推出的写字楼大多数商业面积比较大，不仅针对自身写字楼人群的需求，同时也想尽量吸引周边的消费人群。而商业定位是否准确，客观上决定了目后招商及写字楼招租运营的成败。
误区9：认为小块面积总价便宜的就好
投资那些可以切成很小块面积进行出售的写字楼物业时，投资者要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，会影响到物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到投资者今后的租金收益。
而且，很现实的情况是，小面积总价便宜的写字楼很多都是“商住两用”的，容易受到所在城市政策的影响，在投资时务必注意这一点。
投资写字楼，历来都是高风险与高收益并存的，有人甚至拿它和股票的投资风险相提并论。在房地产市场中，相对“窄众”的写字楼，恰恰因其“专业”的特性，成为最具“魅力”的投资产品。
写字楼投资不同于住宅投资，投资者可能会拥有高额的租金回报，但同样必须承担“无人问津”的风险。
没人可以否认写字楼在为投资者带来巨大收益的同时，使得一些投资者在享受“甜蜜”，而一些人不得不面对“苦楚”。成本过高、空置率过高，甚至管理水平的好坏都困扰着投资者。
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