《房权政治：中国城市社区的业主维权》 - 吴晓林 - 中央编译出版社 - 香港大書城

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『簡體書』房权政治：中国城市社区的业主维权

書城自編碼： 2895018
分類：簡體書→大陸圖書→政治/軍事→政治
作者：吴晓林
國際書號(ISBN)： 9787511730992
出版社：中央编译出版社
出版日期： 2016-09-01
版次： 1 印次： 1
頁數/字數： 308/257000
書度/開本： 16开釘裝：平装

售價：HK$ 102.0

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編輯推薦：

☆中国青年政治学人书系的第二种。
☆本书为国家社会科学基金项目（项目号：13CZZ030）的*终成果。
☆本书是一部专门分析当代中国城市社区业主维权总体现状和发展态势的优秀著作，
☆一部深具现实关怀与房权意识启蒙的不可多见的政治学原创作品！它对于推动房权政治或社区政治学这一分支学科在中国的发展和应用具有重要意义，将全面开启中国人的物权时代，并全面开创中国人的居住政治学。
☆本书试图回答中国城市社区房权政治中的理论问题和现实问题有：
中国城市社区业主维权的产生原因、总体形势和整合策略为何？
业主阶层冲突认知冲突激化认知冲突激化行动的产生机制如何？
业主如何从分化走向整合？业主整合又如何影响冲突治理？
政府如何干预业主维权，何种冲突容易得到治理？
业主维权究竟是工具性还是价值性冲突，是否真的如一些基层政府所忌惮的不稳定因素，是冲击现有体制或破坏社会稳定的乱源吗？
业主维权的形成以及业主群体的弱势，是市场主导的结果、政府限制的结果，还是多方博弈的结果？
业主维权冲突的形成是当下要素的集中发酵，还是纵向因素与当下社会政治结构复合交叉的产物？

內容簡介：

伴随1998年肇始的住房商品化改革，一个以中产阶层为主体的城市有房阶级渐成规模。业主因房权利益受损而发起的维权行动，客观上向城市基层治理转型发出预警信号。本书基于冲突整合逻辑的研究设计，在上海、厦门、深圳、长沙、武汉、太原、成都、重庆和昆明等九大城市首次展开全国范围的大规模问卷调查，聚焦业主在利益表达与整合过程中与现实政治的相互塑造和影响，打破过往社区治理中街道办与社区居委会唱二人转的结构视域，构建一个生动的扎根商品房小区的房权政治图景，认为中国城市社区的业主维权冲突是住房市场上游问题下游化的结果，是城市化进程中公民权利需求与制度供给不足之间的产物，应破除业主权利维护的制度障碍，确保业主群体与市场组织利益权益增进，充分发挥业主群体同市场主体的协商作用。

關於作者：

吴晓林，1982年生，山东莱阳人，中南大学地方治理研究院副院长、副教授。南开大学政治学博士、牛津大学联合培养博士生，中央编译局博士后。现为中南大学升华猎英学者、湖南省青联委员、南开大学中国政府与政策联合研究中心研究员，兼任《剑桥中国研究》（Journal of Cambridge China
Studies）编委。在《政治学研究》、《中国行政管理》、《公共管理学报》等国内外权威刊物发表论文80余篇，著作3部、参编参著7部，在《人民日报》、《联合早报》、《学习时报》等发表时政评论百余篇；多篇论文被《新华文摘》、《中国社会科学文摘》、人大复印资料全文转载；多篇咨政报告获得中央、部省领导批示。系全国百篇优秀博士论文提名奖、教育部首届博士研究生学术新人奖、湖南省优秀社科成果一等奖获得者。研究方向：城市治理与社区建设、政治发展（政治整合、协商民主）。

推荐序一俞可平
推荐序二唐亚林
第一章
导论 1
第一节研究缘起 1
一、城市住房商品化改革开启了自有房权的时代 1
二、基于住房权利的业主维权冲突逐渐扩散 2
三、业主维权引起城市社会政治结构重大变化 6
四、本书重点解释社区业主维权冲突的几个问题 7
第二节研究意义 9
一、理论上形成基于房权政治的社区研究新视角 9
二、实践上构建基于业主维权运动的社会管理新路径 10
第三节研究述评 11
一、国内相关研究的现状 11
二、国外相关研究的现状 25
三、评价与展望 38
第四节研究方法 43
一、问卷调查 44
二、个案分析 45
三、比较分析 45
第二章
分析框架的引入：冲突整合 46
第一节社会冲突的视角 46
第二节社会整合的视角 49
一、社会整合的概念 49
二、社会整合的实现机制 52
第三节基于冲突整合逻辑的问卷调查设计 57
一、研究假设 57
二、问卷设计 59
第四节基于冲突整合逻辑的定性研究设计 61
第三章
中国城市社区业主维权冲突的现状 63
第一节调研人群的人口学特征 63
一、样本分布 63
二、人口学特征 64
第二节调研人群的住房情况 68
一、住房小区类型分布 68
二、人均住房面积情况 69
三、小区入住时间情况 70
四、业主住房贷款情况 70
五、阶层地位与住房情况的相关性 71
第三节城市社区业主维权冲突的现状及阶层差异 74
一、城市社区的物业纠纷问题具有普遍性 74
二、城市社区业主冲突的类型与程度 76
三、城市社区业主冲突的阶层差异 78
第四节城市社区业主维权冲突的困境与路径 82
一、城市社区业主维权的三重困境 82
二、城市社区业主维权的路径偏好及其评价 89
本章小结 90
第四章
城市社区业主维权冲突激化的可能 91
第一节城市社区业主维权冲突激化的认知 91
一、城市社区业主同物业公司的冲突最容易激化 91
二、城市社区业主维权冲突激化认知的影响因素 92
第二节城市社区业主维权冲突行动的激化 96
一、城市社区业主维权冲突激化行动的可能 96
二、什么样的业主愿意参加上访或游行？ 97
三、城市社区业主维权冲突激化的条件 107
本章小结 114
第五章
城市社区业委会的社会整合测量 116
第一节业主委员会的基本情况 116
一、成立业主委员会的必要性 116
二、成立业主委员会的诉求凸显出价值诉求 117
三、城市社区业委会成员的人员分析 118
四、城市社区业委会成员的影响因素分析 124
第二节业主委员会的社会整合度分析 132
一、业主委员会对业主的整合度不高 132
二、整合机制与业委会整合度的关系模型 136
本章小结 139
第六章
城市社区业主的社会整合与冲突治理关系 141
第一节问题与方法 141
第二节案例导入 143
一、案例选取 143
二、案例经过 144
第三节两个小区业主整合的过程 148
一、A小区业主整合过程 148
二、B小区业主整合过程 155
第四节业主整合差异下的冲突治理机制比较 161
一、业主整合度低，业主维权冲突难以得到治理 161
二、业主整合度高，业主维权冲突更易得到治理 164
三、业主整合程度与冲突治理作用机制的比较 166
本章小结 168
第七章
中国城市社区业主维权冲突的总体形势 170
第一节业主维权冲突具有普遍性，但是并非价值性冲突 170
一、商品房区域面临结构性、系统性和全面性的矛盾冲突 170
二、城市社区业主更多是以合法手段维护个人利益 171
第二节业主维权处于个体、松散联合阶段，不会冲击现有体制 173
一、城市社区业委会成立比例和社会整合度均较低 173
二、跨小区业主联合组织数量少，且在法律范围内活动 175
三、各地小区普遍建立了用于沟通交流的网络平台 189
四、全国跨小区业主联合组织的特点 190
第三节从社区内冲突走向街头冲突有一定的可能 192
第四节城市社区业主维权行动难以发育为成熟的公民社会 197
一、业主集体行动难以超越个益与共益 198
二、业主组织维权很少涉及重塑国家与社会关系的诉求 199
三、业主维权参与具有偶发性，难以积极参与其他公共议题 200
本章小结 201
第八章
中国城市社区业主维权冲突形势的成因 202
第一节商住小区内的权责失衡是业主维权的深层因素 202
一、业主的市场权利受到其他主体的挤压和干预 203
二、法律制度层面对业主的市场权利有诸多限制 207
第二节业主特性和组织权利受限制约了业主的组织化水平 209
一、大多业主属于中产阶层，是社会发展的稳定器 209
二、业主自组织的权利受到限制 211
第三节权利救济长期受阻和权利意识觉醒容易引发维权冲突升级 221
一、权利受损是业主群体伸张合法权利的起点 221
二、专家和律师的介入有助于催化业主权利意识 222
三、现代信息技术有利于业主权利意识的扩展 222
四、权利救济受阻最易使业主维权冲突升级 222
第四节房地产与物业服务市场结构与业主需求存在张力 223
一、房产市场结构及监管缺乏容易留下业主维权冲突隐患 223
二、少子化与老龄化叠加，加剧住房空置率和物管困境 227
三、物业市场发育不完善容易引发业主同物业方的冲突 231
本章小结 232
第九章
中国城市社区业主维权冲突的整合机制 234
第一节总体原则：对城市业主群体要进行积极的体制整合 235
第二节赋权社会组织，促使业主群体与市场组织对等协商 236
一、要建立健全相关法律法规，明确业主组织的法律地位 236
二、要支持和鼓励业主组织、业主组织联合体的发展 237
三、立足我国房产小区的现实，降低业委会成立和运行的门槛 238
第三节健全市场体制，确保业主群体与市场组织利益增进 239
一、要对房产供需市场进行动态预警 239
二、要加快培育和健全市场组织体系 240
三、支持和培育高资质物业企业的发展 240
四、保护业主和物业企业的合法权益 240
第四节提升法律意识，推动城市社区的共同治理 242
一、培育业主依法自治的意识 242
二、依法形成无缝隙的政府管理体系 243
三、提高企业依法履约水平 244
第五节引入大数据技术，推进小区治理现代化 245
参考文献 246
英文 246
中文 252
附录1
部分调研录音 259
附录2
城市业主群体维权问题调查（问卷） 276
后记 281

內容試閱：

唐亚林
衣食住行是中国人千百年来四大日常生活需求。如果说，衣关涉人的穿着，事关一个人的面子，乃至一个人的身份（所谓锦衣）；食关涉人的生存，事关一个人的活法（所谓玉食）；那么，住关涉人的遮风挡雨，事关一个人的生活质量（所谓活命），而行则关涉人的视野，事关一个人的生命质量（所谓行有多远，心就有多远
）。
在中国人四大日常生活需求中，住肩负着连接着衣食行的重任，往往把个体的命运与家人的命运、家族的命运紧密地联系在一起，并转化为中国人辛苦劳作之余的休息之地、疗养心情获得再出发力量的心灵港湾以及开创美好生活的心安之所。因此，两千多年前，孟子在答问滕文公治国理政的奥秘时，特别强调民事不可缓也，民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为己。及陷乎罪，然后从而刑之，是罔民也。焉有仁人在位罔民而可为也？是故贤君必恭俭礼下，取于民有制。[1]孟子一句有恒产者有恒心，无恒产者无恒心，道尽了仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱背后的恒产恒心之住的真谛！
是否有住的地方（有恒产与否），住的大小情况（几代同堂与居室宽敞状况），住的环境如何（是否安居），住的矛盾之解决方式（社会与国家的制度安排状况），直接关涉一个个个体在家庭、社会中的地位与作用，关涉一个人的生产、生活、生存与生命质量，更关涉一个社会的人际关系和一个国家的和谐发展程度。
因此，将千百年来中国人魂萦梦牵的住及由住而引发的安居质量、人心工程，作为课题研究的对象，不仅直指中国人日常生活需求的要害所在，而且直面国家和社会和谐有序运行的人心基础。本着这样的初心，本书《房权政治：中国城市社区业主维权的冲突与治理》通过深入的实证调查和比较分析，系统地揭示了当代中国城市社区业主维权冲突的基本特征，剖析了其内在运作机理，并在此基础上提出了一系列有针对性、有前瞻性的对策思考，充分展示了作者本人的家国情怀。
一、有恒产者有恒心：全面开启中国人的物权时代
1998年7月3日，一个事关当代中国城市人住的命运的关键性行政规章国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式发布了。该通知不仅终结了延续半个世纪的福利分房制度，而且开创了中国城市住宅的商品化时代，赢来了当代中国城市人全民买房时代，并成功地创造了实现千百年来中国人拥有自己房产的恒产恒心梦想的政策环境。更为重要的是，城镇住房制度改革，掀起了当代中国城市化发展的新篇章，全面开启了中国人个体和家庭财富急速增值的物权时代。
然而，因当代中国的地区发展水平差异性很大、行业与部门政策分割以及各地城镇化推进的程度不一等复杂国情的制约，由住房制度改革而全面开启的中国人物权时代，在实践中遭遇了物权分离物权破碎物权矛盾等物权不完整状况比比皆是。其根本原因在于停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定以及坚持新房新制度、老房老办法等政策规定，在各地各部门的实施进展程度与力度不一，且出现了任意解释、任意取舍的非公平正义状况。[2]时至今日，中央有关国家机关因为各种原因还在实行福利分房政策。此外，在各地各部门推进住房制度改革过程中，因为售后公房、商品旁、回迁房、老洋房、租赁房等复杂产权类型问题，甚至因为公积金缴存制度的实施时间与进程不一，导致在一些地方即使实行了住房制度改革，但各类住房小区的治理问题呈现复杂化、多样化的特征。
由复杂产权所型构的住房小区治理问题，相较于完全商品化住宅小区的治理问题，如果撇开集体行动方面的困境问题（售后公房、回迁房等房客的同质化程度，要高于商品化住宅小区，如更多地源自同一单位或者同一熟人社会共同体），其它方面都要容易得多，其规律性认识也更容易把握。正是基于这样的考虑，作者选择了以陌生人为主的商品房作为住房政治的主要研究类型，重点考察完全市场化的商品房住宅小区业主群体日常维权行为，比较各地区各类业主委员会在推进业主自治过程中的地位、作用与运行机制，试图剖析因恒产而引发的物权纠纷业主自治等问题的内在产生机理，从而将住房政治的研究引向更加深入的境地。
二、天下熙熙皆为利来：全面发现中国人日常物权纠纷的真奥秘
对城市商品房住宅小区的研究，既可从城市规划视角研究城市空间布局与阶级再生产状况，又可从社区服务视角研究城市社区各类服务提供状况与提供绩效，还可从社区组织视角研究城市社区各类自治主体的行为及其互动关系，进而考察国家治理的城市政治与社会结构动态性变迁基础。不论是哪种研究视角或者哪种研究内容，立基于中国人的日常居住场景与生活实践，探寻中国城市人的真实日常生活需求与情感诉求，建构符合中国人心灵秩序的分析框架，创建基于中国经验的基础理论体系，是此类课题研究是否体现求真意识求善情怀的根本评价标准。
正是基于这样的使命和关怀，本书突破了简单地移植基于西方社会个体权利为本位的实践而建构的国家-社会二分理论，并简单地套用基于西方社会经验的社会抗争运动或者社会政治行动理论之解释理论桎梏，遵循利益分化利益冲突社会整合社会发展的利益考察路线，将定性分析与定量分析结合，通过对上海、厦门、深圳、长沙、武汉、太原、成都、重庆、昆明等9大城市的实地调研，分析商品房住宅小区业主及业主委员会在由物业纠纷和房产质量而引发的各类维权活动过程中，包括业主、业主委员会、物业管理公司、开发商、居民委员会以及以街道办事处为主的政府部门等各行动主体所采取的态度、行动策略等之异同，并将重点放在商品房住宅小区业主与物业管理公司的一阶冲突，以及由此衍生的二阶冲突（业主群体与居民委员会、街道办事处和政府部门的外溢性冲突）的类型学比较，剖析不同地区物业管理问题、业主维权类型冲突的程度，并考察人口结构、阶层结构、政府行为等影响因素对业主维权冲突的产生、控制、化解与整合的不同影响。
通过实证比较研究，本书如下调查结论看上去很不外国实际上很中国（以下引文均出自本书，不一一注明出处），却能自圆其说，且真切符合千百年来中国人所有维权活动的真正奥秘天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往！
首先，城市社区物业纠纷往往是社区业主维权冲突的起因。调查发现，有85.4%的业主遭遇过各种物业纠纷，因此，商品房住宅小区的物业纠纷问题具有普遍性。就全国9大城市的调研情况看，业主群体遭遇的物业纠纷问题排在前三位的分别是：物业费高、物业服务质量差，公用场所缺乏或者被侵占，水电、网络、电梯等问题。
其次，城市社区业主同市场组织的冲突最严重，同社区内组织的冲突次之，同政府部门的冲突程度不大。其中，业主群体同物业公司的冲突最突出，同业委会、居委会之间的冲突程度次之，且与这二者的各自冲突程度大体一致。
其三，上访和游行可以被视为业主维权冲突激化行动的方式，可能引发业主维权方式从
一阶冲突向二阶冲突的转化，即社区内业主同市场组织主体的冲突，升级为业主同政府部门的冲突，以达到业主希望迫使政府对社区内冲突进行干预之目的。
其四，业主维权冲突具有普遍性，但并非价值性冲突,且这种业主维权冲突尚处于个体、松散联合而非高度组织化整合阶段，多半是在既有法律范围内活动或者体制内行动，不会冲击既有体制。只有在矛盾激化、问题久拖不决或政府不当干预的情况下，业主维权活动才有可能从社区内部冲突升级为街头冲突（如堵路、越级上访等），原有的业主群体同市场组织主体的矛盾才有可能升级为业主群体同政府的矛盾。因此，当代中国城市社区业主维权活动基本上是温和可控的。
最后，尽管有学者将业主维权活动和业主委员会视为中国公民社会建设的先声，但是本书通过深入的实证比较分析，发现从业主维权组织和行动的属性来看，城市社区业主维权行动是很难催生出类似以个体权利为本位的西式公民社会，其根本原因在于业主的集体行动往往难以超越个人利益与部分人共同利益的窠臼，业主组织维权活动很少涉及到重塑国家与社会关系的诉求，业主的维权参与具有偶发性特征，难以形成积极的可持续的公共参与的动力与机制。
三、心有所寄心有所安：全面开创中国人的居住政治学
当代中国正处于三千年未有之大变局
时代。由经济体制、社会体制双重转型所推动的社会变迁进程，不仅让权力所主导的资源分配以前所未有的广度与深度介入到中国人日常生活的深处，而且因城市化（城镇化）进程所建构的城市让中国人生活更美好神话所隐藏的中国式恒产恒心之福祉取向，成为中国人日常生活需求的哲学基础，更成为当代中国国家与社会健康有序运行的人心基础工程。也就是说，当代中国人的日常生活，前所未有地沾染上了政治的印痕，而这种政治印痕对于当代中国人的日常生活价值来说，又是以衣食住行四大日常生活需求为根本出发点的。恰恰这一点，导致当代中国的民主政治建设进程被深深地打上民生烙印。不理解这一点，是无法理解中国人住房政治背后的真谛的，更无法洞察中国人的人生真谛！
当代中国人的人生往往由工作人生、生活人生与交往人生三大部分构成，而连接中国人人生这三大组成部分的桥梁就是居住场所，它打通了工作场所、生活场所、交往场所的边界，让三者自然而然地融为一体。当然，这三者的结合程度，体现在居住场所的重要性，会因为不同的地区、不同年龄的群体、不同职业的人群而呈现鲜明的差异特色。譬如，退休后回到社区的老年人群体，居住场所的质量问题就成为人生的头等大事。再譬如，小公司的从业者将公司场所与居住场所合二为一时，其交往场所也呈现鲜明的地域特色。尤其是在网络化时代，泛在式从业方式将彻底改变中国人的工作人生、生活人生与交往人生等诸多活动方式，让居住政治成为中国人日常生活政治的重要组成部分，即居住政治将成为主宰中国人生活质量的一大新型衡量标准。
以往的中国政治研究，过于侧重国家、政党、政府、中央与地方关系、族群关系这些宏大命题的叙事，而忽视日常生活实践的政治考察。就是如今得到重视并被普遍强调的公民权利研究，如果离开了公民权利的日常生活基础建设，也只能变为一种空中楼阁式梦呓式想象。有鉴于此，因居住政治而开启的中国人的物权时代，不仅为开创中国人的权利时代奠定中国式物权基础，而且为开创中国式居住政治学奠定日常生活实践基础，进而为最终开创中国人心有所寄心有所安的美好城市生活时代奠定物质、制度与价值基础。
本书敏锐地抓住了居住政治所开启的物权时代以及由此而肇发的居住政治学，不仅实证分析了城市社区业主维权活动所呈现的从冲突意识到冲突激化认知再到冲突激化行动的影响因素与转化条件，而且还创造性地跳出社区范畴看社区生活，初步建构了一个分析商品房住宅小区业主维权的上下游因素关联与历时性共时性因素共振的解释框架体系。
按照笔者的理解，这种居住政治学还可进一步跳出社区生活范畴看中国人的日常生活价值，将中国人的日常生活价值分为两个层次：第一个层次就是将丰衣足食与安居连接，进而将安居与乐业结合，最终落脚在出入相友国泰民安之上；第二个层次就是将丰衣足食安居乐业出入相友国泰民安这些中国人日常生活价值，有机地统一在中国人日常生活所建构的评价体系之中，这种评价体系内在地包括绩（业绩）、法（法律）、理（道理）、情（人情）、势（大势）这五大评判标准，五者缺一不可。惟如此，一门基于中国人的日常生活需求、基于中国人的日常生活场景、基于中国人的生活实践、基于中国人的心灵秩序、基于中国人日常生活的制度安排之居住政治学，方能闪亮地登场于中国人的日常生活政治之时空中！
走笔如此，略微交代一下我与青年才俊吴晓林副教授也就是本书作者的交往故事。大约三年前，吴晓林从南开大学博士毕业，到中南大学任教，他将当年度国家社会科学基金青年项目申请书发到我的复旦电子邮箱，请我提提修改建议（这本书就是当初国家社科基金项目的最终结项成果）。彼时，我还不认识他。对于青年才俊的求助申请，我一向奉行多行举手之劳的理念，更兼对晓林的课题选题与论证设计的高度赞赏，很快回复了一些修改建议。后来，在一次会议上，算正式认识了晓林，并得知他是南开大学朱光磊教授的高足，而我和光磊教授以前就认识，还有过合作，便很自然地建立了比较亲密的情感。再后来，我和晓林一起开会，一起给一个杂志写文章，一起在一个微信群里交流，交往日渐增多。遵晓林的请求，给他的这本书《房权政治：中国城市社区业主维权》写个序。认真地通读了他的这本具有开创性价值的研究，思考再三，反复斟酌，写成了这篇读后感《
房权政治开启中国人心有所安的新时代》，期待对作者晓林和广大的读者能有所裨益！更期待晓林在今后的研究中不断开创基于中国人日常生活与情感的理论研究方式，为当代中国人文社会科学研究的振兴贡献自己更大的力量！

2016年7月13日

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