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| 編輯推薦： |
汇集全国各地法院最新审结的典型案例，分卷分类编排
高度提炼案情和裁判要旨，突出争议焦点，剔除无效信息
主审法官撰写法官后语，展现法律适用方法和裁判思路
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| 內容簡介： |
1.作者权威
国家法官学院案例开发研究中心持续20年编辑了享誉海内外的《中国审判案例要览》丛书，自2012年起推出《中国法院年度案例》丛书，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。
2.规模强大
今年推出20本，含传统和新近的所有热点纠纷，这些案例是从全国各地法院收集到的上一年度审结的近万件典型案例中挑选出来的，具有广泛的选编基础和较强的代表性。
3.内容独特
不再有繁杂的案情，高度提炼案情和裁判要旨，突出争议焦点问题。
不再有冗长的分析，主审法官撰写法官后语，展现裁判思路方法。
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| 目錄：
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目录
Contents
一、商品房预售
1.预售商品房的交楼标准的确定
黎容霞诉广州市南大房地产开发有限公司商品房预售合同案
2.是预约合同还是商品房买卖合同
哈尔滨真观堂房地产顾问有限公司诉黑龙江省华远房地产综合开发有限公司商品房预售合同案
3.要约邀请与要约的判定
国凌宇诉北京金隅程远房地产开发有限公司房屋买卖合同案
4.过错情况下附条件合同条件成就前的效力及责任承担
敖琴等诉成都复地置业有限公司商品房预约合同案
5.格式条款效力认定
王丽诉云南尚居地产有限公司商品房预约合同案
6.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明应承担赔偿金数额的确定
赵青松诉马鞍山市顺诚置业有限公司商品房预售合同案
7.房屋未交付时买受人能否主张逾期交房违约金
左工诉宿迁市希望房地产开发有限公司商品房预售合同案
8.如何认定开发商逾期交房致合同解除后给原告造成的实际损失
吴秋苹诉浙江诸暨盛业房产开发有限公司商品房销售合同案
9.由于混合原因导致逾期办证开发商是否承担违约责任
王金志诉福建百宏房地产开发有限公司商品房预售合同案
10.逾期交房违约金调整的举证责任分配及损失认定
陈孔明诉重庆市宏康置业有限公司商品房预售合同案
11.合同草稿是否具备正式合同的效力
史云峥、雷佳与北京万瑞房地产开发有限公司合同案
12.基于债权查封房产的法律效力
张海峰申请执行永祥房地产开发有限公司商品房预售合同案
13.刘凯某、李晓某诉广州市城市建设开发有限公司商品房销售合同纠纷案
限贷新政下认购书的撤销及定金罚则的适用问题
二、商品房销售
14.房屋层高缩水应如何认定
林碧珍诉宁德市闽东地产开发总公司商品房销售合同案
15.开发商瑕疵交付，购房者自愿收房是否可以认定双方当事人以各自的
行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式
丁旭诉国信公司商品房买卖合同案
16.抗辩权成立与否决定违约金的支付
周敬诉重庆渤能房地产开发有限公司房屋买卖合同案
17.公司员工对外代表公司签字是否有效?
李义美、李刚诉贵阳兴宇公司房屋买卖合同纠纷案
18.调整违约金过高的自由裁量
林烺诉福州三嘉房地产开发有限公司商品房销售合同案
19.房屋交付后开发公司能否依据合同约定解除商品房买卖合同
常州宏骏房地产开发有限公司诉陈家祥商品房预售合同案
三、二手房买卖
20.产权证记载为房改出售的成本价房是否影响《房产买卖合同》
的效力
黄仕勇诉徐德元房屋买卖合同案
21.买房人购买二手房时未实际看房，交易行为违反常理的买卖合同
效力的认定
苑某诉潘某等买卖合同案
22.物权瑕疵是否影响房屋买卖合同的效力
俞颖诉于雷房屋买卖合同案
23.一房二卖的差价损失赔偿问题
张淑芬诉覃东房屋买卖合同案
24.一房二卖中合同履行顺序的认定
刘加诉朴顺德房屋买卖合同案
25.移交房屋钥匙不等于交付房屋
刘守旗诉樊波房屋买卖合同案
26.公平主义原则下对合同违约金的调整
张国英诉毛少燕房屋买卖合同案
27.借名购房关系的认定及效力
郑小玲、许小军诉许烁、朱萌房屋买卖合同案
28.已设抵押登记的房屋所涉买卖合同纠纷的处理
董志良诉董文尊、高凤华房屋买卖合同案
29.对已抵押的房产部分转让，该买卖合同是否有效及房产交付的可能性
上海浦东发展银行台州路桥支行诉玉环众星机械有限公司、玉环县润浩机械有限公司第三人撤销之诉案
30.共有人擅自处分共有财产，是否发生物权变动的法律后果
李土生诉肖健房屋买卖合同案
31.民间借贷中债权人是否能够要求债务人履行为担保还款而签订的
《房屋买卖合同》
段智明诉王惠英房屋买卖合同案
32.对于名为商品房买卖实为借贷担保的《商品房买卖合同》效力的认定
麦庚诉创恒公司、精彩公司商品房买卖合同案
33.二手房交易中出现面积差异的处理
孙志红诉黄双波房屋买卖合同案
34.房屋买卖过程中违约行为后果的判断及产权过户问题
张生德诉马国辉房屋买卖合同案
35.对违约金再次作出具体不变数额的约定是否有效
黄月恩诉连云港隆源房地产开发有限公司商品房买卖合同案
36.小区部分业主以共有部分存在质量问题要求开发商承担违约责任
俞林等诉北京长廓房地产开发有限公司房屋买卖合同案
37.售房后未按约定迁出户口应承担适当的违约责任
张翔诉代远立房屋买卖合同案
38.买卖被司法机关限制权利的房屋买卖合同效力认定
彭水城镇统一建设开发实业总公司诉黄春秀确认合同无效案
39.买卖不破租赁的适用应以存在真实租赁关系为前提
梅玺、吴丹诉王选荣等房屋买卖合同案
40.第三人撤销之诉的条件
郭彦钊诉黄桂华等房屋买卖合同案
41.合同条款的解释
许方乐诉李建伟、北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同案
42.凶宅的法律限定及房屋买卖中的披露义务
虞小静诉张允针房屋买卖合同案
43.合同的效力与物权的变动、债权人的代位权
廖育珍等诉白益文等房屋买卖合同案
44.合同有效与无法履行
赖子容诉赖翠碧房屋买卖合同案
45.合同约定的违约金条款的适用
廖卓诉何云飞房屋买卖合同案
四、经济适用房买卖
46.经济适用房满足上市交易条件后，双方买卖合同是否有效
徐学强、赵雪荣诉齐宝刚、赵雪萍房屋买卖合同案
47.签订保障性住房合同履行部分交款义务后购买人死亡继承人对
房屋权利该如何继承
李某诉新疆生产建设兵团第八师石河子总场房屋买卖合同案
48.交易习惯对房屋买卖合同效力的影响
郭春艳诉王世全房屋买卖合同案
五、农村房屋买卖
49.农村房屋买卖合同的效力认定
徐淑珍诉李宝山房屋买卖合同案
50.农村房屋买卖合同的效力认定及后续处理
王恩家诉李大元农村房屋买卖合同案
51.单纯的无处分权不能导致房屋买卖合同无效
孙香兰诉刘永旺、刘军农村房屋买卖合同案
52.农村居民间房屋买卖合同的效力问题
白娇玲诉盖引荣房屋买卖合同案
53.转让方是居民，受让方是村民的农村房屋买卖合同是否有效
翁友实诉石其灿、杨昔翰、原审被告黄亚招确认合同效力案
54.形式瑕疵的农村房屋买卖合同的效力认定
曾祥鑫等诉王学芝农村房屋买卖合同案
55.村民之间房屋买卖合同是否有效
赵文忠诉贺炜祥房屋买卖合同案
六、拆迁安置房买卖
56.利益期待可能性锐减之合同应予解除
贾义涛诉梁颂军房屋买卖合同案
57.房屋连续买卖中如何办理变更登记
张勇诉曾泽鸿、陈淑华房屋买卖合同案
七、公房转让
58.夫妻一方父母利用子女配偶的教师优惠购买房改房可否认定共同所有
杨瑞金诉宛兴伟、王焕玲房屋买卖合同案
59.房改房的权属及性质的认定问题
郑长春诉辛平、肖荷婷房屋买卖合同案
60.夫妻一方不知情能否作为解除合同的理由
马红册诉荣春立、赵宏新房屋买卖合同案
八、集资房买卖
61.集资房转让协议是否有效
付景泉诉刘东梅经济适用房转让合同案
62.政府生效征收决定导致物权变动，合同当事人无权再行主张基于
物权转移的合同权利
李丹等诉成都市新客站城际商旅城管理委员会房屋买卖合同案
九、其他
63.房屋买卖合同的履行是否侵害夫妻之间财产分割中权利人的财产权益
史某诉张某、郑某房屋买卖合同案
64.转让购房资格纠纷处理
李景萍诉库跃华房屋买卖合同案
65.未变更登记的房屋买卖行为与法院查封的效力对抗问题
陈公志诉曹金祥等执行异议案
66.涉台不动产夫妻财产关系的法律适用
郭淑敏诉林某等房屋买卖合同案
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| 內容試閱：
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是预约合同还是商品房买卖合同
哈尔滨真观堂房地产顾问有限公司诉黑龙江省华远
房地产综合开发有限公司商品房预售合同案
试读
【案件基本信息】
1.裁判书字号
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院2014哈民一民终字第829号民事判决书
2.案由：商品房预售合同纠纷
3.当事人
原告上诉人：哈尔滨真观堂房地产顾问有限公司以下简称真观堂顾问公司
被告被上诉人：黑龙江省华远房地产综合开发有限公司以下简称华远房地产公司
【基本案情】
2011年9月15日，原、被告订立两份广告策划服务协议，协议约定由原告给被告开发的华远龙湾华远水木清华两个楼盘提供平面设计和环境设计，如何宣传由被告自行找第三方联系，服务期限4个月，费用共计40万元。协议签订后，被告给付原告第一个月费用10万元，并使用原告提供的设计于9月、10月的报纸上投放了销售广告。2012年3月19日，原、被告订立《房屋认购合同》一份，约定原告认购被告所有的华远龙湾17号楼某号房屋使用面积54.05平方米;认购价格为：人民币贰拾伍万元整;认购书中阐述优惠原因为：用于出售方应付认购方广告策划服务费，全部冲抵完毕，双方互不找补，认购方须按出售方指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》，双方同意在签订正式合同前，此认购书作为法律有效之合约。原告诉至法院要求被告按认购书履行义务，交付房屋。
被告认为原告仅履行了9月份的广告策划义务，且被告对此费用已支付完毕;其次，认购协议是虚假的，不同意给付房屋。
【案件焦点】
2012年3月19日，原告与被告签订的《房屋认购书》的性质是预约合同还是房屋买卖合同，原告可否据此要求被告履行义务。
【法院裁判要旨】
黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院经审理认为：《房屋认购合同》上加印的公章经鉴定系被告公司公章，被告未提供该协议非真实意思表示的证据，故该份证据合法有效。但该认购书包含认购方须按出售方指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》的表述，可确认该认购书系双方以签订商品房买卖合同为目的的预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中的主要内容，故真观堂顾问公司仅享有请求华远房地产公司订约的权利，而无依据本约即商品房买卖合同要求华远房地产公司给付房屋的权利。故真观堂顾问公司于本案中的诉讼请求不符合法律的规定，本院对其不予支持。
黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，作出如下判决：
驳回原告哈尔滨真观堂房地产顾问有限公司的诉讼请求。
判决后，原告认为原审法院适用法律错误，《房屋认购合同》写明了当事人信息、房屋概况及交付日期等符合房屋买卖合同中的主要内容，属名为认购，实为房屋买卖合同，要求撤销一审判决，被告履行交付房屋的义务。
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院经审理认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：一当事人名称或者姓名和住所;二商品房基本状况;三商品房的销售方式;四商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;五交付使用条件及日期;六装饰、设备标准承诺;七供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;八公共配套建筑的产权归属;九面积差异的处理方式;十办理产权登记有关事宜;十一解决争议的方法;十二违约责任;十三双方约定的其他事项。双方签订的《房屋认购合同》并不具备商品房买卖合同的主要内容，且在该认购书中双方还有认购方须按指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》的约定，因此，原审判决认定双方签订的《房屋认购合同》的法律性质系预约合同并无不当，本院予以认同。由于人民法院不得以公权力判令双方履行签约行为，故在原、被告双方未签订正式《商品房买卖合同》的前提下，且在原法院向原告释明后，其仍不变本案诉讼请求情形下，原审判决驳回原告要求被告给付华远龙湾楼盘该房屋的诉讼请求正确。原告可就被告未履行该认购书可另行主张权利。
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案处理重点是对预约合同与房屋买卖合同区别的理解及适用。
因商品房买卖合同不仅仅是平等主体之间的要约与承诺，更是行政管理行为的形式审查要件，涉及广大人民群众的民生，涉及社会和谐稳定，所以在司法实践中，认购合同能够被认定为商品房买卖合同的条件比较苛刻和全面，这需要认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条的全部要件，而且这一标准不宜放宽、不宜简化，这一思想被两级法院认同并落实，希望通过这一案例能够牢固树立处理此类案件的同一性。
具体到本案中，如此判决的原因是：
其一，最高人民法院对商品房买卖合同专门作出司法解释，解释中有一部分惩罚性条款，如果随意放宽该解释试用的前提条件，则扩大了惩罚性条款的适用，使背信道德之人从中渔利，所以，尽管本案的认购合同具备了大部分条款，从某种意义上说，它也具有一定的可执行性，但终因其缺少商品房买卖合同的其他条款而被确认为预约合同。
其二，本案双方约定认购方须按指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》，说明双方不仅是要有缔约合同的磋商过程，更要有签订《商品房买卖合同》的结果，在双方未达成签约一致意思表示前，公权利无权要求平等主体之间为一定合约订立的权利。
值得注意的是，本案原告的诉讼请求虽然被驳回，但中级法院又为原告从其他角度寻求救济的权利，所以本案的社会效果与法律效果都不错。
编写人：黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院吕殿梅
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